A tavalyi év a hazai termőföld további drágulását hozta: a 2012-es 10 százalékos növekedés után 2013-ban újabb 11 százalékkal emelkedett az átlagár Magyarországon, így átlagosan 695 ezer forintba került egy hektár termőföld. Megyék szintjén Győr-Moson-Sopronban, Hajdú-Biharban és Békésben volt a legdrágább tavaly a termőföld, míg Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén és Heves megyében került a legkevesebbe átlagosan egy hektár termőföld. A legjobban, közel 23 százalékkal Hajdú-Bihar megyében nőtt 2013-ban az átlagos termőföld hektárár.

- Érdekesség, hogy megyei és járási szinten egyaránt egyre csökken a különbség a termőföld átlagárai között, szembetűnő trend a korábban olcsó területek felzárkózása – jegyezte meg az elemzéssel kapcsolatban Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Megyei szinten így a megelőző évihez képest csekélyebb, 2,2-szeres volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 408 ezer Ft/ha) és legdrágább (Győr-Moson-Sopron, 913 ezer Ft/ha) területi egység között. Járások esetében a lokális folyamatok hangsúlyosabbá válásával ugyan ez a szorzó 5,8-szoros (putnoki: 262 ezer forintos és dunakeszi 1,52 millió forintos átlagos hektárárral), ugyanakkor a különbségek 2012-höz képest itt is csökkentek; akkor 7,5-szer drágább volt a sorrend legelején álló járás. A tíz legolcsóbb járás között négy Borsod-Abaúj-Zemplén, három pedig Nógrád megyei, míg a tíz legdrágább között három Pest megyei található.

A megyék képzeletbeli hektárár-toplistáján 2012 és 2013 között látványos átrendeződést nem látunk. Leginkább Hajdú-Bihar és Baranya megye 3-3 hellyel való előre, illetve Somogy megye ugyanennyi helyezéssel való visszalépése említésre méltó. Három év távlatában látható, hogy a termőföld árak emelkedő üteme lényegében töretlen (egyedül Pest és Nógrád megyékben esett vissza minimálisan az árszint 2012-ben, amit azonban tavaly nagyobb korrekció követett). Tavaly a legjobban, közel 23%-kal Hajdú-Bihar megyében nőtt az átlagos termőföld hektárár.

Országos átlagárak művelési áganként (Ft / ha)
Szántóföld 748 ezer
Erdő - fásított 575 ezer
Gyep - rét - legelő 332 ezer
Kert- gyümölcsös 1,08 millió
Szőlő 1,31 millió
Forrás: OTP Jelzálogbank Termőföld Értéktérkép


Ami az adásvételek számát illeti, a termőföld-piac 2013-ban minimálisan tovább bővült. A 2012-es 8 százalékos tranzakciószám növekedést ugyanakkor tavaly már csak 0,4 százalékos bővülés követte. Kilenc megyében esett vissza az adásvételek száma; 10 százalékot meghaladóan Békés és Pest megyében. Ugyanakkor öt megyében (Borsod-Abaúj-Zemplén, Csongrád, Heves, Vas és Veszprém) 10 százalék feletti volt a forgalomnövekedés. A forgalmat az adásvételekben érintett teljes földterület alapján vizsgálva azonban már 7,3 százalékos visszaesés látszik 2013-ban. Tavaly 126 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során, melyet – a korábbi évek adatai alapján – 80-100 ezer hektárra becsült öröklés útján történő tranzakcióval kiegészítve éves szinten mintegy 210-230 ezer hektáros összforgalmat kapunk. Míg az adásvételek az egészséges tulajdonkoncentrációt segítik, az öröklések sok esetben a tulajdonok elaprózódását hozzák.

2013-ban az eladott termőföld-terület művelési áganként az alábbiak szerint alakult: 70% szántó, 14% erdő-fásított, 11% gyep-rét-legelő, valamint 3% kert-gyömölcsös, illetve 2% szőlő. (Ez a forgalmi összetétel szinte teljesen megegyezik a 2012-es arányokkal.) A korábban sorolt művelt területen belüli állományi adatokkal összehasonlítva látható, hogy míg a szántóforgalom aránya jóval meghaladja a szántóföldi állomány (59%) arányát, az erdőterületeknél (állomány 26%-a) pont az ellenkezője igaz. (Ennek oka az erdőknél magas állami tulajdonosi részarány miatti korlátozott értékesíthetőség.) A gyep-rét-legelő, kert-gyümölcsös és szőlő kategóriák állományarányosan járulnak hozzá a forgalomhoz.

A termőföld-piac országos forgási sebessége a 2011-es 1,8%-ról 2012-ben 1,9%-ra nőtt, majd tavaly 1,7%-ra esett vissza. A – nádas és halastó kivételével számolt – 7,27 millió hektár művelt terület 1,7%-a, mintegy 126 ezer hektár cserélt gazdát tavaly. A művelési ágankénti forgási sebességet a 12. diagram szemlélteti. Látszik, hogy a szőlőterületek piaca még mindig a legélénkebb (2,7%-os forgási sebesség), míg a másik végletet jelentő erdőterületek állományukhoz viszonyítva jóval kisebb arányban (0,9%) vesznek részt a forgalomban. Ennek oka, hogy az erdő művelési ágban lévő 50% fölötti állami tulajdon értékesítési korlátozás alá esik, így nem szerepelhet a forgalomban. Fele akkora erdőterület figyelembevételével az erdőterületre vetített forgalom már az átlagot hozná.

Módszertan:

Az OTP Jelzálogbank Termőföld Értéktérkép adatai kizárólag megvalósult piaci termőföld-tranzakciókon alapulnak. Forrásuk a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól (NAV) megvásárolt adatbázis. Az elemzés területi alapját a megyei szint, valamint a tavaly újonnan kialakított – Budapest nélkül – 175 vidéki járás képezte. A NAV-adatbázis feldolgozhatóvá tételéhez először több lépcsőben – területi limiteket alkotva, illetve tapasztalati úton – kiszűrték a hibásan, vagy hiányosan rögzített tranzakciókat. A minél mélyrehatóbb elemzés igényével, a termőföld-piaci folyamatokat az ötféle fő művelési ág (szántó, erdő-fásított terület, gyep-rét-legelő, kert-gyümölcsös és szőlő) szerint külön, s ezen belül is méretkategóriákra bontva mutatja be az elemzés. A mezőgazdaságilag művelt területhez sorolt nádas és halastó kategóriákkal – azok csekély összterülete miatt – az elemzés nem foglalkozott.