Agroinform - Mezőgazdaság percről percre

Ezek jelentős része jogtechnikai módosítás, azonban egyes rendelkezések érdemi változtatásokat is hoztak az eddigi szabályozásban. Jelen cikkünkben ezeket a lényegi módosításokat vesszük sorra.

Az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti ranghely vonatkozásában jelentős változás, hogy 2025. 12. 24. napjától a szaporítóanyag-előállításhoz szükséges terület biztosítása céljából történő elővásárlási és előhaszonbérleti ranghelyre is kizárólag az hivatkozhat, aki igazolja, hogy a növénytermesztési hatóság földet használó és a vetőmag-táblát bejelentő szaporítóanyag-előállítóként legalább három éve nyilvántartásba vette, és a megelőző három gazdasági évben szaporítóanyagot állított elő.

A korábbi szabályozás alapján elegendő volt a nyilvántartásba vétel tényét igazolni, így a nyilvántartásba vételt követően időbeli megkötés nélkül, akár már azonnal gyakorolható volt ezen elővásárlási vagy előhaszonbérleti jog. Az új szabályozás célja, hogy a visszaélésszerű joggyakorlást megakadályozza, ezáltal kizárólag azok a földművesek élhessenek ezzel a joggal, akik ténylegesen vetőmagtermesztői tevékenységet végeznek. A jogszabály-módosítás következtében tehát egyfelől legalább három éve kell a nyilvántartásban szerepelnie a jogosultnak, másfelől igazolnia is szükséges, hogy a joggyakorlást megelőző három évben szaporítóanyag-előállítási tevékenységet végzett – írja dr. Mikó András agrár szakjogász, aki az Agroinform.hu TechMag Magazinjában minden hónapban a gazdákat érintő fontos témákkal foglalkozik.

Szintén módosult az adásvételi szerződéseknek a kifüggesztés alóli mentesülésére vonatkozó szabályozás az első 10 ha megszerzése esetén. A módosítás értelmében kizárólag akkor lehet élni a mentességgel, ha a szerződés az ingatlan teljes területére vonatkozik (azaz a vevő kizárólagos tulajdont szerez). A szerződés eredményeként osztatlan közös tulajdon nem jöhet létre, illetve osztatlan közös tulajdonba sem lehet kifüggesztés nélkül bekerülni. Megjegyzendő, hogy álláspontom szerint a korábbi szabályozás célját tekintve azonos volt, ugyanakkor annak normaszövege valóban pontosítást igényelt. Kiemelendő, hogy az első 10 ha alatti tulajdon megszerzésének kifüggesztés alóli mentessége csak akkor illeti meg a vevőt, ha arra az adásvételi szerződésben a felek hivatkoznak.

Fontos, hogy a közeli hozzátartozók közötti, illetve az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését vagy a tulajdonostársak számának csökkenését eredményező adásvétel esetén is külön hivatkozni kell a szerződésben az elővásárlási jog alóli mentességre, ellenkező esetben a kormányhivatal – az erre történő hivatkozás hiányában – intézkedik a szerződés közzététele iránt.

agrárjog

Szintén módosult az adásvételi szerződéseknek a kifüggesztés alóli mentesülésére vonatkozó szabályozás az első 10 ha megszerzése esetén – Fotó: Pixabay

A kifüggesztés alóli mentesség a haszonbérleti szerződések körében is módosul. 2025. 12. 24. napjától már nemcsak a közeli hozzátartozók közötti haszonbérleti szerződések mentesek az előhaszonbérleti jog (és ezáltal a kifüggesztés) alól, hanem az egymással – a családi gazdaságokról szóló 2020. évi CXXIII. törvényben foglaltak szerint – hozzátartozói láncolatba tartozó személyek közötti szerződések is mentességet élveznek a kifüggesztés alól. A hozzátartozói láncolat a Ptk. szerinti közeli hozzátartozók, ezen személyek hozzátartozói, továbbá ezen hozzátartozók egyenes ági rokonai által alkotott csoport, így látható, hogy az új szabályozási környezet igen tág családi körben teszi lehetővé a kifüggesztés alóli mentességet.

Jelentős változás, hogy amennyiben a haszonbérleti szerződésre a kifüggesztés időtartama alatt elfogadó jognyilatkozat érkezik, akkor döntési lehetőséget kap a haszonbérbeadó arra vonatkozóan, hogy hozzájárul-e ahhoz, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv az előhaszonbérletre jogosulttal hagyja jóvá a szerződést. Amennyiben a tulajdonos nem adja meg a hozzájárulását, úgy a mezőgazdasági igazgatási szerv a jóváhagyási eljárást megszünteti (azaz ebben az esetben a szerződés szerinti haszonbérlővel sem hagyható jóvá a szerződés).

Szintén fontos koncepcionális változás, hogy 2025. 12. 24. napjától a törvény lehetővé teszi a földek bérbeadását akkor is, ha a tulajdonszerzés a Földforgalmi törvény hatálya alatt történt. Az eddigi szabályozás a haszonbérbe adást – a törvényben foglalt, a használat átengedésének tilalmára vonatkozó kötelezettségvállalás mellett – csak szűk körben tette lehetővé. Az új szabályozás általános jelleggel rögzíti, hogy nem sérti a használat átengedésének tilalmát a haszonbérleti szerződés keretében történő használatátengedés.

Egyszerűsödnek az alhaszonbérletre vonatkozó szabályok: a jogszabály-módosítás értelmében ugyanis az alhaszonbérleti szerződés már nemcsak legfeljebb egy gazdasági évre, hanem legfeljebb a haszonbérleti szerződés lejártáig engedhető át, így megszűnt az a korlát, hogy az adott föld öt egymást követő gazdasági évben legfeljebb két gazdasági évet érintően adható alhaszonbérbe.

Ugyancsak fontos változás, hogy immár lehetőség van az ún. használati cserére. Ennek keretében az egységes művelés érdekében két haszonbérlő megállapodhat abban, hogy a haszonbérlet jogcímén használatukban álló, legfeljebb 5 hektár nagyságú, szántó, rét, legelő vagy szőlő művelési ágú terület használati jogát elcserélik egymással.

A használati csere feltétele, hogy a földhasználati csere eredményeként valamelyik haszonbérlő birtokába olyan földterület kerüljön, amely szomszédos a földhasználati nyilvántartás alapján már használatában álló földterülettel. A földhasználati csereszerződés legalább egy gazdasági évre, és legfeljebb a korábban lejáró haszonbérleti szerződés időtartamára köthető meg. Nem lehetséges ugyanakkor a földhasználati csere, ha valamelyik fél a haszonbérleti szerződésben előhaszonbérleti ranghelyként az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítására, oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítására vagy ökológiai gazdálkodás folytatására, kertészeti tevékenység folytatásához szükséges terület biztosítására vagy öntözésfejlesztési beruházásra hivatkozott.

Fontos, hogy a földhasználati csereszerződés megszűnik az alapjául szolgáló bármely haszonbérleti szerződés megszűnésével, ugyanakkor rendes felmondással nem szüntethető meg.

Cikksorozatunk következő részében a termőföld-adásvételi eljárásokban leggyakrabban elkövetett hibákról és azok bírósági gyakorlatáról lesz szó.

agrárjog