A földügyek világában nincs helye a könnyelműségnek – különösen akkor, amikor adásvételi vagy haszonbérleti szerződést kötünk. A MAGOSZ legfrissebb tájékoztatójában egyértelműen felhívja a figyelmet: a legtöbb ügyletnél nincs lehetőség hiánypótlásra, így akár egy apró formai hiba is a szerződés elutasítását vonhatja maga után.
Nincs hiánypótlás – egyetlen kivétellel
A termőföld adásvételi és haszonbérleti szerződések esetében szigorú szabály, hogy hiánypótlásra nincs mód.
Egyedüli kivételként a közeli hozzátartozói viszony igazolása jöhet szóba.
A szerződés visszavonására kizárólag a kormányhivatal honlapján történő kifüggesztésig van lehetőség [474/2013. Korm. rend. 4. § (4) bek.].
Ha tehát bármely kötelező tartalmi elem hiányzik, vagy formai hiba történik, a kormányhivatal nem hagyja jóvá az okiratot.
Gazdaságátadásnál mégis lehet korrekció
A gazdaságátadási szerződések esetében azonban más a helyzet: itt – a jogszabályi rugalmasság jegyében – van lehetőség hiánypótlásra. Ennek oka, hogy a gazdaságátadás egy viszonylag új jogintézmény, amellyel nemcsak a gazdáknak, hanem a kormányhivataloknak és más jogalkalmazóknak is meg kell ismerkedniük.
A Földforgalmi törvény szigorú tilalma tehát ebben az esetben nem érvényesül, a megyei kormányhivatal hiánypótlásra szólíthatja fel a feleket. Ez különösen indokolt, hiszen a gazdaságátadási szerződést jellemzően hozzátartozói láncolatban álló személyek kötik, így az elővásárlási jog megkerülése fel sem merülhet.
Ranghely pontos megjelölése – elengedhetetlen
Az elővásárlási vagy előhaszonbérleti jog érvényesítésekor a szerződésben fel kell tüntetni, hogy az érintett mely törvény és mely ranghely alapján nyilatkozik. A jogszabály lehetőséget ad arra is, hogy több ranghelyet is megjelöljünk (például „állattartó” és „helyben lakó”), ám fontos, hogy ezekhez pontos jogszabályhelyet társítsunk.
A Kúria [2/2021. Jogegységi határozat] döntése szerint már a legapróbb tévedés is a ranghely figyelmen kívül hagyását eredményezheti.
Nem lehet külön rendelkezést előírni az elővásárlásra jogosultra
2024-ben hatályba lépett egy szabály, amely tiltja, hogy az adásvételi vagy haszonbérleti szerződés külön kikötést tartalmazzon az elfogadó nyilatkozatot tevő személyre nézve.
Felmerült a kérdés: mi a helyzet az ügyvédi munkadíjjal? A válasz: a díj feltüntethető, de nem terhelhető kizárólag az elővásárlásra jogosultra. Ha ő lép be a vevő helyére, a díjat neki is meg kell fizetnie.
Aránytalanul magas díj esetén etikai eljárás kezdeményezhető a területi ügyvédi kamaránál.
Haszonbérlet: tilos előírni a művelés módját
Korábban nem volt ritka, hogy a bérbeadó olyan művelési kötelezettséget írt elő, amely teljesíthetetlen volt – ezzel gyakorlatilag kizárva az előhaszonbérletre jogosultakat.
Ennek a gyakorlatnak vetett véget az a szabály, amely szerint a haszonbérleti szerződés nem tartalmazhat kötelező agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozó előírást [2013. évi CCXII. tv. 51/B. § (1) bek.].
A jogalkotó célja egyértelmű: megakadályozni a jogosultak távoltartására irányuló, életszerűtlen feltételeket.
Indexkép: Shutterstock
