Fehérre mosták a szürke zónát a földpiacon, most mi lesz?

Az utóbbi két év törvénymódosításainak a célja lehetett a földkoncentráció elősegítése és a földtulajdonosi jogok kiszélesítése, de az is, hogy az állattartók alól egy megszűnő bérlet ne húzhassa ki a takarmánybázist, vagy éppen az, hogy a földbérleti piac ne a műveltetési szerződések szürke zónájában mozogjon. Az biztos azonban, hogy jelentős hatása lesz a földpiacra. Lássuk, hogyan látják ezt azok, akik a földforgalommal foglalkoznak!

A vita mindig az árakon van

A földpiacon folyamatosan nőnek az árak, jellemzően az inflációt meghaladó mértékben. A földbérleti piacon sokkal komótosabb az ármozgás, és inkább az elérhető támogatások és jövedelmek szintje határozza meg az érvényesíthető árat – szögezi le Tóth Nándor Péter, az országos rálátással dolgozó Agro Consult szakértője. A Fejér vármegyei vállalkozás alapvetően igazságügyi szakértőként, értékbecslőként vesz részt a földpiaci folyamatokban.

„Az utóbbi években az 1 ha alatti állami földek értékesítése adott sok munkát a szakmának, korábban pedig a nagyobb állami területek értékesítését követő haszonbérleti jogviták nekünk, mivel az említett földterületeket gyakran 20–50 éves bérleti jogviszonnyal együtt lehetett csak megszerezni, ami sok vitára adott okot. A piaci haszonbérleti díjak megállapítása komoly kihívást jelentett a szakmának, de mára rendeződött a szabályozási környezet. Megjegyzem:

a bérleti díjak terén sokkal kevesebb vita folyik, mint a földárak tekintetében, amelyek szélsőségesen alakulnak – a 2 milliótól akár 7 millióig is terjedhet a szántók hektáronkénti ára –, és a helyben szokásos árszint meghatározása elsőre rosszul sikerült a Földforgalmi törvényben.

Komárom-Esztergomban például sok földeladást akasztott meg amiatt a földbizottság, hogy a helyben szokásos árszintből messze kiugrottak a zártkerti ingatlanok, amit nehéz volt a törvény értelmében jóváhagyni” – hozza a példákat a szakértő.

Mint mondja, a „helyben szokásos érték” alkalmazását pár hónap elteltével ki kellett vezetni, mert a gyakorlat nem tudta kezelni, főként azt a kitételt, amelyik az árplafont a 20 éves termelési összesség „indexálásával” határozta volna meg. Az indexálás mikéntjére nem készült végrehajtási rendelet, így a helyi földbizottságok nem tudták azt a gyakorlatban helyesen alkalmazni. Végül egyszerűen maradt a 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képesség vizsgálata. De a zártkertekre, vagy beépítésre szánt övezetben lévő termőföldekre így sem készült fel a jogszabály.

Továbbra is keresett jószág a föld – Fotó: Shutterstock

Állattartó cégek és befektetők tulajdonosi pozícióban

Az állattartó cégek földbirtokosi pozíciójának megerősítése viszonylag új fejlemény a földtörvényben. Feltétel, hogy a  a legalább 3 éve fennálló cégnek az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti településen kell lennie, továbbá az üzemeltető legyen helyben lakó földműves, és a tulajdonszerzés célja az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása legyen. Természetesen rendelkezni kell az ehhez szükséges állatsűrűséggel, plusz nyilvántartásba vett takarmánytermelő vállalkozásnak is kell lennie a vevőjelöltnek.  

A befektetési vásárlást segítette a tavaly év végén elfogadott törvénymódosítás, melynek értelmében nem minősül a földhasználat átengedésének, ha a termőföld tulajdonosa haszonbérleti szerződés keretében adja át a föld használatát más mezőgazdasági termelőnek. Vagyis már papíron sem kell, hogy azé legyen a föld, aki megműveli: a föld a befektetők számára is legális célponttá vált. Másrészt a legalitás fehéredést is hozott a bérleti piacon.

Az utóbbi öt évben nagyon elharapódzott az a gyakorlat, hogy megvásárolták a földet azzal a szándéknyilatkozattal, hogy saját maguk fogják hasznosítani, majd a gyakorlatban minden egyes műveletre bérmunka-szolgáltatási szerződést kötött a tulajdonos.

Tehát elméletben ő volt a földműves, de a vetésre, a permetezésre, az aratásra, a tárolásra és értékesítésre azt bérelte fel, aki valójában haszonbérlőként művelte volna a területet. Eközben elesett a bérlet lehetőségétől az összes előhaszonbérletre jogosult” – magyarázza a szürke zónás megoldást Tóth Nándor Péter.

Túl nagy falatok felajánlása

A földpiacon más „trükkök" működnek: a nagy területek és komplett gazdaságok vagyonösszességként való felkínálásával lehet távol tartani a kispénzű jelentkezőket. Csongrád-Csanád vármegyében akár 800 hektárt ezernél több marhával, gépekkel, silókkal, munkásokkal meg lehet így szerezni, ha van valakinek 40 millió eurója. „Örökölték a fiatalok a céget, de nem tudják működtetni, inkább eladnák” – magyarázza a helyzetet a hirdetést feladó ingatlanközvetítő. Szerinte kevesebb a vásárló az ilyen nagy falatokra, mint pár évvel ezelőtt, a többség 50–100 hektárnyi bérleményt keres, dolgozni szeretne, nem befektetni.

Szerintem ősszel meg fog nőni az eladó földek száma. Az idei év aszálya minden hitelt beborít. Csak az 500 hektár feletti üzemeknek van esélyük túlélni ezt, mert náluk a többféle kultúrából legalább egy még bejöhet”

– vélekedik az üzletkötő. Hajdú-Biharból pedig egy földértékbecslőtől azt halljuk, hogy bár a földárak irgalmatlanul elszálltak, a mezőgazdaság jövedelmezősége olyan mértékben leromlott, hogy a 150 ezer forintos bérleti díj öntözött növények nélkül már kigazdálkodhatatlan.

Már nem biztos, hogy kitermelhető a bérleti díj – Fotó: Agroinform

Hiú ábránd a piacra bízni

A TISZA-kormány agrárminisztere, Bóna Szabolcs a rábapordányi Területi Agrárgazdasági Bizottság elnökeként, tehát a földbizottságban testközelből láthatta a földpiaci szabályozás működését. Új tisztségében többször is célzott rá, hogy erre alaposabban is rá kell majd nézni. Tény, hogy a földtörvény legutóbbi módosításainak a legnagyobb hátránya az, ami az előnye is: kifehérítette a szürke zónás megoldásokat. Hogy milyen hatással lesz az árakra a földkoncentráció és a spekulatív földszerzés? A tapasztalat az, hogy árfelhajtó.

Másrészt komoly változások zajlanak: 2028-tól csökkenhetnek a földalapú támogatások, miközben a termelés jövedelmezősége enyhén szólva is bizonytalanná vált. Ugyan miért fizetnénk sokat egy olyan „jószágért”, amelyik egyre kevesebbet fial? Ez egy objektív gátja lehet a drágulásnak, de talán nem érdemes a piacra bízni a plafon meghúzását.

Arra a kérdésre, hogy az ingatlanforgalomban látszik-e már egy olyan elbizonytalanodás, ami az éghajlatváltozással vagy a jövedelmezőség romlásával hozható összefüggésbe, az elért szakemberek nemleges választ adtak a szántó vonatkozásában.

Napok alatt kelnek el földek a leglehetetlenebb helyeken is. A gyümölcsösökkel más a helyzet. Sorra hagynak fel a barackosok, meggyesek és almáskertek művelésével. A fagyok és a piaci zavarok minden hektárt elintéztek, ahol nem elég korszerű a termelés.”

Indexkép: Shutterstock.