Indul az Agrárjog gazdáknak, a TechMag új sorozata

Az agrárjog világa első látásra bonyolult szabályok, szigorú törvények és jogi kiskapuk labirintusának tűnhet. Földtulajdon, elővásárlási jog, gazdaságátadás – mind olyan területek, amelyek szinte minden gazdálkodót érintenek, ugyanakkor komoly buktatókat rejtenek. Az Agroinform TechMag most új sorozatot indít, amelyben ezeknek a kérdéseknek járunk utána, gyakorlati példákkal és szakértői magyarázatokkal.

Az Agrárjog gazdáknak sorozat szerzője Dr. Mikó András, agrárjogi szakértő, ügyvéd, aki évtizedes tapasztalatát osztja meg az olvasókkal. Mint mondja, számára az agrárium gyerekkora óta az élet része: édesapja közel négy évtizeden át dolgozott az Agrárminisztériumban, így a vasárnapi ebédeknél rendre agrárjogi kérdések kerültek elő.

Egyetemi évei alatt ügyvédi irodákban szerzett tapasztalatot, dolgozott a mezőgazdasági kamaránál, sőt az Agrárminisztériumban is. 2012-től aktívan részt vett a Magyar Agrárkamara újjászervezésében, majd azóta ügyvédi irodájában évente több száz földügyhöz kapcsolódó pert vitt végig. A földtulajdon, a használati jogok, az elővásárlási és előhaszonbérleti jogok, valamint a gazdaságátadás mindennapos ügyei adják szakmai pályájának gerincét.

Az új sorozat első részeiben a gazdaságátadás lesz a fókuszban. Ez a téma az idős gazdatársadalom számára kiemelt jelentőségű: a teljes gazdaság adó- és illetékmentesen átadható, ráadásul a pályázati lehetőségek akár 20-20 millió forintos támogatást is biztosítanak az átadónak és az átvevőnek. Nem véletlen, hogy ez most a gazdák egyik legfontosabb jogi kérdése.

A későbbi részekben olyan ügyekről lesz szó, mint az elővásárlási és előhaszonbérleti jog érvényesítése, a zártkerti ingatlanok jogi helyzete vagy a földhasználati szerződések buktatói. Dr. Mikó András célja, hogy közérthetően magyarázza el a jogi fogalmakat, és gyakorlati tanácsokat adjon mindazoknak, akik nap mint nap találkoznak ezekkel a problémákkal.

Az Agrárjog gazdáknak egész évre ígér izgalmas, a gazdák mindennapjait közvetlenül érintő témákat.

jog

Dr. Mikó András, agrárjogi szakértő, ügyvéd – Fotó: Agroinform.hu

A gazdaságátadási szerződésekkel kapcsolatos aktuális kérdések és gyakorlati tudnivalók 

A Gazdaságátadási együttműködés támogatása című, KAP-RD07-1-25 kódszámú támogatási felhívás alapján, jelen cikk megírásakor már benyújtásra kerültek a gazdaságátadók részéről a támogatási kérelmek, és nagy számban jelentkeztek az ezzel foglalkozó ügyvédi irodáknál a gazdaságátadási szerződés megszerkesztése érdekében az ügyfelek.

A jogintézmény kereteit meghatározó törvény, az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvény (vagy ahogy a köznyelv ismeri, Gazdaságátadási tv.), valamint annak végrehajtási rendelete, az agrárgazdaságok átadásáról szóló törvény végrehajtásáról szóló 480/2024. (XII. 31.) Korm. rendelet számos eddigi jogértelmezési problémát kiküszöbölt, azonban egyes jogszabályi rendelkezések megfelelő alkalmazása a mai napig is felvet olyan kérdéseket, amelyek megválaszolást igényelnek.

Cikksorozatunk első részében az úgynevezett háromnegyedes szabály értelmezésével, illetve azzal foglalkozunk, hogy a mezőgazdasági árbevételt milyen módon tudják igazolni az ügyfelek.

A „háromnegyedes szabály” értelmezése

A legkomplexebb feladat, amely során tapasztalataink szerint az eljáró hatóságok jogértelmezése is sokat módosult az utóbbi időben, a Gazdaságátadási tv. 2. § b) pont bb) alpontjának megfelelő értelmezése.

Ez kimondja ugyanis, hogy a gazdaságátadó részéről feltétel, hogy a gazdaságátadási szerződésben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású földterület több mint háromnegyedének a gazdaságátadási szerződés megkötését megelőzően legalább 5 éve tulajdonosi földhasználója – az 5 éven belül szerzett mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld kivételével –, vagy más jogcímen a földhasználati nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett földhasználója, erdőgazdálkodói nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett erdőgazdálkodója legyen.

Fontos kérdésként merült fel, hogy mi a helyzet azon ingatlanokkal, amelyek ugyan a gazdaságátadó tulajdonát képezik több mint öt éve, azonban a gazdaságátadó a saját tulajdonú földhasználatot nem jegyeztette be a földhasználati nyilvántartásba?

A saját tulajdonú földhasználat bejegyzéséről a tulajdonszerzést követően külön szükséges gondoskodni, amely tapasztalataink szerint gyakran elmarad, így fontos annak tisztázása, hogy ezek a földek beleszámítanak-e a bb) alpont szerinti háromnegyedes feltételbe.

Álláspontunk szerint a helyes jogértelmezés, hogy ha az ingatlan a gazdaságátadó tulajdonában és használatában van, de sem az ő, sem harmadik személy földhasználata nincs a földhasználati nyilvántartásba bejegyezve, az nem akadálya a gazdaságátadási szerződésben való szerepeltetésnek, és nem „rontja le” a hivatkozott jogszabályi feltételnek való megfelelőséget.

jog

Fotó: Shutterstock


Ezzel összefüggésben további kérdés, hogy mi a helyzet azokkal a földekkel, amelyek ugyan a gazdaságátadó tulajdonában állnak, viszont harmadik személynek áll fenn rajta földhasználata.

A Gazdaságátadási tv. 2. § a) pontja szerint csak a gazdaság működését szolgáló ingatlanokra terjed ki a törvény hatálya, így annak eldöntése elsődleges, hogy ezek a földek kinek a gazdaságába tartoznak.

A helyes jogértelmezés ebben az esetben álláspontunk szerint az, hogy ezek a földek a tényleges földhasználati joggal rendelkező harmadik személy gazdaságának részét képezik, így ezek tulajdonjogának átadása a gazdaságátadási szerződés keretében nem lehetséges.

Ez persze nem képezi akadályát, hogy a Gazdaságátadási tv. hatályán kívül egyéb jogügylettel (pl. ajándékozás) ezeknek a tulajdonjoga átadásra kerüljön, azonban arról a gazdaságátadási szerződésben nem lehet rendelkezni.

Sajátos helyzetet teremt, ha a gazdaságátadó tulajdonában álló földön már a gazdaságátvevőnek áll fenn földhasználati joga (leggyakrabban szívességi földhasználat jogcímen). Ebben az esetben az ingatlannak a gazdaságátadási szerződésben való szerepeltetése a legfrissebb joggyakorlat szerint lehetséges.

Fontos, hogy míg a gazdaságátadó tulajdonában álló ingatlanok esetén az öt éven belül szerzett ingatlanok a háromnegyedes szabály alól kivételt jelentenek, addig az öt éven belül az átadó javára bejegyzett egyéb földhasználati jogok (pl. haszonbérleti szerződések, többlethasználati megállapodások) nem esnek a kivétel alá.

Ennek alapján külön vizsgálni szükséges, hogy a gazdaságátadással érintett földek területéből mekkora részre áll fenn öt éven belül bejegyzett földhasználati jog, ugyanis, ha azok az összes átadással érintett földterület nagyságának egynegyedét meghaladják, akkor a gazdaságátadási szerződés nem hagyható jóvá.

Amennyiben az öt éven belül bejegyzett földhasználati jognak van előzménye, úgy a megelőző jogcímen megvalósult földhasználat időtartama is figyelembe vehető, így például, ha egy haszonbérleti szerződést annak lejáratára tekintettel öt éven belül a felek újrakötöttek, akkor az szintén nem fogja „lerontani” a háromnegyedes szabályt.

Fontos ugyanakkor, hogy a földhasználatnak folyamatosnak kell lennie, amennyiben „lyuk” van a bejegyzett földhasználatok időtartamában, a megelőző földhasználat nem vehető figyelembe.

Így, ha pl. egy 2024.12.31. napján lejárt haszonbérleti szerződést a felek 2025.01.01. napjával kötöttek újra, a háromnegyedes szabály alkalmazása szempontjából a 2025.01.01. napját megelőző időtartam figyelembe vehető, míg ha az újrakötésre csak 2025.03.01. napjával kerül sor, a folyamatos földhasználati jog hiánya okán a 2025.03.01. napját megelőző földhasználati jog nem vehető figyelembe.

Annak ugyanakkor nincs jelentősége, ha az átadó valamely földet egymás után folyamatosan, de eltérő jogcímeken használta (pl. szívességi földhasználat, ezt követően haszonbérlet).

Mezőgazdasági árbevétel igazolása

Egyéni vállalkozók esetén merülhet fel a kérdés, hogy a beadott adóbevallás nem nevesíti a mezőgazdasági tevékenységből származó árbevételt, így az a NAV jövedelemigazoláson sem kerül külön nevesítésre.

Ebben az esetben megoldást jelenthet, ha az adóbevalláshoz mellékeljük az egyéni vállalkozói nyilvántartásba vételre vonatkozó határozatot, így ha az egyéni vállalkozó a kérdéses időszakban csak és kizárólag mezőgazdasági tevékenységet folytatott, az egyéni vállalkozói tevékenységből származó bevétel is csak mezőgazdasági eredetű lehet.

A gazdaságátadással foglalkozó cikksorozatunk következő részében a haszonélvezeti jogok, illetve a teljes vagy részleges gazdaságátadás kérdéskörével fogunk foglalkozni.

Dr. Mikó András agrár szakjogász

Ez a cikk az Agroinform TechMagban jelent meg. A teljes kiadványt itt tudod véiglapozni: