Miért is jó?

Nem minden ember lehet képes arra, hogy hasznosítson egy nagyobb földterületet, még akkor sem, ha addig a pontig erre épített vállalkozást. Az okok listája végtelen, mégis eljöhet az a pont, hogy megoldást kell találni a parlagon heverő földterülettel kapcsolatban. Természetesen eladni szinte mindig lehet, azonban kiadni talán jobban megéri, hiszen, ha a szabályoknak megfelelően születik a szerződés, akár adómentességet is nyerhetünk a befolyó bevételekre. A hatályos törvények ebben az esetben nem térnek el a bármilyen más ingatlan kiadásával kapcsolatos szabályozásoktól, a termőföldet is egyszerű ingatlanként kezelik. Ennek az adómentességnek egyetlen feltétele van: a szerződésnek legalább 5 évre kell szólnia és annak lejártáig nem szabad megszüntetni.

Amennyiben ugyanis a szerződés felbontásra kerül és ez nem a szerződő felektől független okokból kifolyólag történik, a bérbeadót adóbüntetés sújtja, ami a meg nem fizetett adót jelenti, késedelmi pótlékkal növelve. Láthatóan a következmények igen komolyak, így bár az interneten találhatunk sablon szerződéseket, érdemes lehet egy ügyvéd közreműködését kérni a megállapodás megkötésekor.

A minimum 5 éves elkötelezettség a befolyó bér adómentességének egyetlen feltétele – Fotó: Shutterstock

Különleges esetek

Vannak olyan események, illetve körülmények, amelyek kérdéseket vethetnek fel a haszonbérleti szerződés megkötésekor, illetve utána. Példának okáért, mi történik, ha a földtulajdon másra száll, miközben az bérbe van adva? Szerencsére ebben az esetben nem történik nagy változás. A szerződés nem bomlik fel automatikusan, egyszerűen annak szabályait a továbbiakban az új tulajdonosra kell vonatkoztatni. Ebben az esetben az örökös dönthet úgy, hogy nem kívánja tovább bérbe adni a földet, így az örökösök a határozott idejű haszonbérletet harminc napon belül a gazdasági év végére felmondhatják. Természetesen, ha például a bérbeadó elhalálozik és nem hagy meg örököst a földjére, abban az esetben más lesz az eljárás, de a szerződések felbomlásának körülményeit később szeretnénk tárgyalni.

Felmerülhet egy olyan eset is, hogy a bérbe vevő a bérleti díjat nem pénzben, hanem terményben szeretné fizetni a földtulajdonosnak. Erre természetesen van lehetőség, azonban ebben az esetben már feles bérletről beszélünk. Ebben az esetben azonban egy extra lépésre van szükség a termény értékének bérbe való beszámításához, nem elég egy átvételi elismervényt megírni. Az a szabályos eljárás, hogyha a bérbe vevő a terményt piaci értéken kiszámlázza a bérbeadónak, az pedig ezt az értéket tekinti a bérleti díj részének, tehát a bérleti díjról kiállított bizonylaton ezt az értéket is szerepeltetnie kell.

Természetesen előfordulhat, hogy a bérbeadó nem tudja hasznosítani az így kapott terményt és ezért inkább ő maga adna túl rajta. Ebben az esetben azonban nagyon fontos, hogy az így létrejövő bevételre már nem vonatkozik az adómentesség. A termény eladásakor szerzett bevételből levonhatja a szerzési értéket – jelen esetben azt a piaci értéket, amit a bérleti díjban elszámoltak –, és az így fennmaradó pozitív különbözet adóköteles.

Ezeken az eseteken felül a bérbevevőnek lehetősége van a bérbe vett termőterületet kiadni másoknak. A haszonbérlő helyett művelheti a földet közeli hozzátartozója, illetve a legalább 25%-ban a bérlő vagy annak közeli hozzátartozója tulajdonában álló mezőgazdasági vállalkozás is. Ezen felül ún. alhaszonbérbe adásra is van lehetőség, de csak kivételes esetekben, például akkor, ha a haszonbérelt földön megtermelendő termény túlnyomó részben élőmunka-ráfordítás, vagy vetésforgó alkalmazását igényli. Ebben az esetben a haszonbérlő úgy felel a földért, mintha ő maga használná, a közte és a bérbeadó közötti együttműködést ez az eset nem befolyásolja.

A szerződés felbontása és okai

Mint azt fentebb is jeleztük, vannak olyan körülmények, amik az eredeti szerződés felmondását megindokolják anélkül, hogy a haszonbérbeadót büntetés fenyegetné. De mit nevezhetünk a szerződő felektől független oknak? Erre pontos példákat nem sorol fel a törvény, de a polgárjogi rendszerben felmerülő okokból kiindulva ide sorolható, hogyha valamelyik fél elhalálozik és a föld tulajdonjogát nem adta át másnak, vagy esetleg a földet olyan természeti katasztrófa sújtja, amitől az onnantól megművelhetetlenné válik. Ezen felül a szerződés felbontható, hogyha bizonyítást nyer, hogy valamelyik fél törvénybe ütköző tevékenységet folytat, legyen az a bérbeadó (pl. a föld tulajdonjoga sose volt egyértelműen az övé) vagy a haszonbérbe vevő (pl. a kukorica helyett marihuánát termeszt).

A szerződés felmondásának komoly anyagi következményei lehetnek, de sok esetben elkerülhetetlen – Fotó: Shutterstock

Ezeken az extrém eseteken kívül a  haszonbérlő élhet a szerződés felmondásának jogával, amennyiben a haszonbérlő...

- írásban közölt felhívás ellenére sem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének- veszélyezteti a föld termőképességét

- a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül a föld használatát másnak átengedte, más 
célra hasznosította

- a föld művelési ágát megváltoztatta, vagy a földet másra hasznosította

- a természetvédelmi jogszabályok vagy a természetvédelmi hatóság előírásaitól eltérő, illetőleg a természeti terület állagát vagy állapotát kedvezőtlenül befolyásoló tevékenységet folytat, vagy ha a természeti értékek fennmaradását veszélyezteti.