Megjelent a Magyar Közlönyben az Otthon Start rendelet módosítása: 2026. január 1-jétől a programból kikerül a „belterületi” kitétel, így elvileg külterületi házakra, köztük zártkertekre is felvehető lesz a 3 százalékos hitel – ha az adott ingatlan lakóházként van nyilvántartva és megfelel a lakhatási feltételeknek.

Dr. Tóth Renáta ingatlanjogi szakértő szerint a cél világos: több magyar család jusson saját otthonhoz. A mezőgazdaság oldaláról nézve azonban a kép jóval árnyaltabb.

Nem minden zártkert felel meg a részletszabályoknak

Az első nagy bökkenő rögtön jogi természetű. A zártkertek túlnyomó része külterületen fekszik, a földhivatali nyilvántartás szerint termőföld, rajta hivatalosan gazdasági épülettel, szerszámos-sufnival, pincével – nem pedig lakóingatlannal.

A szakértő felhívja a figyelmet:

– Számtalan olyan zártkertet látunk, ahol „lakóháznak látszó tárgyak” állnak: van rajtuk tető, bennük fürdő, konyha, sokszor életvitelszerű tartózkodás is. De ha a tulajdoni lapon a művelési ág termőföld (szőlő, gyümölcsös, kert, rét, szántó stb.), az épület pedig gazdasági épület, akkor ez az Otthon Start szempontjából nem lakóingatlan.

Márpedig a program – ahogy minden lakáscélú állami támogatás – feltételezi, hogy a fedezet lakóingatlan besorolású legyen. Ha ez hiányzik, a 3 százalékos hitel elbukik.

Bank, HÉSZ, jogszabály: három szűrő a zártkert előtt

Ahhoz, hogy egy zártkerti ingatlant a bank fedezetként egyáltalán szóba engedjen, egyszerre több feltételnek kell teljesülnie:

HÉSZ-megfelelőség

Az ingatlan használata, beépítettsége, építménymagassága, közműellátottsága illeszkedjen az adott település Helyi Építési Szabályzatához és övezeti besorolásához. Sok zártkert eredetileg hobbikertnek, gyümölcsösnek, szőlőnek készült, nem arra, hogy lakóövezeti előírásoknak feleljenek meg.

Banki elvárások

A hitelintézetek különösen tartanak a külterületi fedezetektől: gyenge a likviditás (nehezebb eladni), gyakran vitatott a jogi státusz, hiányos az infrastruktúra. Ez mind csökkenti a hitelezhetőséget.

Ezeket is érdemes elolvasni a témával kapcsolatban:
Otthon Start 2025: nagy lehetőség a magyar vidéknek
Zártkertek tulajdonosai, figyelem: többszörösére emelkedtek a járulékok
Tanyák lesznek a zártkertekből?

Otthon Start jogi kerete

A mostani módosítás gyakorlatilag csak annyit tesz, hogy kiveszi a „belterületi” szót a rendeletből 2026. január 1-jétől. Részletes, kifejezetten zártkertekre szabott szabályokat nem tartalmaz – a többi a bankokon és az önkormányzati szabályozáson múlik.

Az agrárszempontoknál ez kulcskérdés: könnyen előfordulhat, hogy a tulajdonos kivonja termőföld státuszból a zártkertet a jobb eladhatóság és a hitellehetőség reményében – aztán a bank így sem fogadja be fedezetnek. A föld ezzel elveszett a mezőgazdaság számára, miközben a hitel is elmarad.

Hol indokolt az átminősítés – és hol veszélyes?

Korábbi kormányzati anyagok is hangsúlyozták, hogy a zártkertek kivonását elsősorban olyan külterületeken indokolt végrehajtani, ahol a föld ténylegesen elvesztette mezőgazdasági jellegét: gyakorlatilag összefüggő lakóövezetként működik és a művelés már csak papíron létezik.

Az ilyen területeken a művelésből való kivonás többnyire csak a földhivatali nyilvántartást igazítja a valósághoz: a korábbi zártkertek mára valójában kertvárosi lakóövezetté váltak.

Itt a módosítás agrárszempontból is védhető:

  • a földet már amúgy sem művelik,
  • a rendezetlen jogi státusz akadályozza a fejlesztést,
  • a rendezés után nő a telkek forgalomképessége, javulhat az infrastruktúra, eltűnhetnek az elhanyagolt, félbehagyott építkezések.

Más a helyzet ott, ahol a zártkerti területeken még aktív kertgazdálkodás, szőlő- vagy gyümölcstermesztés, fóliás zöldségtermesztés folyik. Itt minden átminősítés hosszú távon termőföldveszteséget jelent:

  • a föld véglegesen kikerül a mezőgazdasági művelés köréből,
  • ugrásszerűen megnő a beépítési nyomás,
  • a telkek lakóingatlan-árszintre kapcsolódnak.

Az agrárszakmai álláspont egyre inkább az: a szétaprózott, hobbikerti övezetekre amúgy sem a nagyüzemi termelés jellemző, de a helyi élelmiszerellátás, piacra termelő kistermelők, hobbikertészek számára ezek az övek fontos tartalékot jelentenek – különösen a városkörnyéki zónákban.

Elővásárlási jog, földforgalom, spekuláció

A módosítás egyik legfontosabb jogi hatása, hogy a „kivett” jogi jellegűvé vált ingatlanokra már nem vonatkozik a termőföldekre érvényes elővásárlási jog. Ez az adásvételt valóban:

  • gyorsabbá,
  • kiszámíthatóbbá,
  • adminisztratív szempontból egyszerűbbé teszi.

Ugyanakkor a mezőgazdasági oldalról nézve ez kétélű fegyver:

  • könnyebb felvásárolni a még meglévő, jó fekvésű parcellákat,
  • a föld értéke lakóingatlan-szintre emelkedik,
  • a gazdák, kistermelők jelentős hátrányba kerülnek a befektetőkkel szemben.

A zártkerti övezetekben így felgyorsulhat:

  • a funkcióváltás (kertből lakóövezet),
  • a szuburbanizáció (városi lakosság kiköltözése),
  • a termőterület további zsugorodása.

Mezőgazdálkodónak, zártkertes gazdának mit érdemes mérlegelni?

Akinek ma zártkertben van gyümölcsöse, szőlője, fóliás kertje vagy kisebb állattartó udvara, annak az Otthon Start módosítása több fontos kérdést vet fel:

Egyszeri bevétel vs. hosszú távú termelés

A kivonás és átminősítés azonnali értéknövekedést hozhat, de a terület végérvényesen kiesik a gazdálkodásból. A következő generáció már csak házban gondolkodhat, nem ültetvényben.

Hitelrealitás

Nem biztos, hogy a föld átminősítése után a bank valóban finanszírozza is az adott ingatlant. Ha nincs megfelelő út, közmű, közvilágítás, a fedezet továbbra is gyenge marad.

Településszerkezet, szomszédság

A zártkerti övezet beépülése együtt jár a forgalom, zaj, közlekedési igény növekedésével. Ez a termelés mindennapjait is érintheti: gépmozgás, trágyakezelés, permetezés körüli konfliktusok, „falusi–városi” értékrendi ütközések.

Konklúzió: lakhatási esélyek vs. termőföldvédelem

Az Otthon Start külterületre való kinyitása valódi segítség lehet azok számára, akik:

  • eddig is zártkertben éltek,
  • ingatlanuk jogilag is lakóház,
  • a terület már régen elvesztette mezőgazdasági funkcióját.

Ugyanakkor a mezőgazdaság szempontjából egy újabb erős jelzés: a termőföld nem csak szám a tulajdoni lapon, hanem stratégiai erőforrás. A 3 százalékos hitel vonzó, de ha közben csendben elfogy a városkörnyéki kertgazdálkodás, gyümölcsös, szőlő és zöldségterület, annak hosszú távú ára lesz – nemcsak a gazdáknál, hanem a helyi élelmiszer-ellátásban és a vidéki tájképben is.

Forrás: Világgazdaság

Indexkép: Pexels