Az Agroinform Portál adatvédelmi szabályzatának Adatfeldolgozókra vonatkozó pontja az Adatfeldolgozók személye kapcsán módosult. A módosított dokumentum ITT érhető el.
Gázolaj árak633 FtBenzin árak647 FtEUR393.39 FtUSD367.51 FtCHF401.77 FtGBP459.14 Ft
Hirdetés
Felhívjuk látogatóink figyelmét, hogy a fórumban tett bejegyzések vonatkozásában az Agroinform.hu
üzemeltetője felelősséget nem vállal. A jogi felelősség, a bejegyzés írót, hozzászólót terheli.
A fórum szabályzatáról további információ itt.
Kérdezni szeretnék lehetséges-e egy adásvételi szerződésben több hrsz.-t eladni amik nem szomszédos területek? A több felsorolt hrsz.- nél az egyik területnél helyben lakó szomszéd (családi gazdálkodó) lennék, a többinél nem.
Ilyenkor lehet csak arra az egy hrsz.-re elfogadó nyilatkoztatott tenni?
Az adásvételi szerződében több elővásárlási jogra is nyilatkozik ilyet lehet?
Ezekre hivatkozik: " A területekre - melyek kizárólag együttesen eladók az eladó szándéka
szerint - a vevő a jelen jogügylet megkötését megelőzően ……… Ft/ha
összeg ellenében vételi ajánlatot tett a mező és erdőgazdasági földek
forgalmáról szóló 2o13.évi CXXII. tv. / Földforg.tv. / 18.§. / 1/ bek. d./pontja alapján, mint helyben lakó földműves, aki egyidejűleg családi gazdálkodónak
is minősül , ezért a Földforg.tv. 18.§ / 4/ bek.a./ pontja -értelmében
a tv. 18.§. / 1/ bek. c/ e / pontjában valamint a / 2/ és / 3/ bek- ben meghatározott csoporton belül családi gazdálkodóként az elővásárlásra jogosultak sorrendjében az első helyen áll."
Ezek alapján milyen elővásárlási joga lenne a vevőnek?
Köszönöm a segítséget!
Igen, szerintem jó úgy, ahogy Spice007 kolléga írta. Végül is egy ilyen hivatkozás belefér a szerződésbe, de úgy gondolom a kormányhivatali munkatársak időről-időre aktualizálják az ismereteiket, úgyhogy előfordulhat, hogy nem szükséges. Nekik is minősítik a munkájukat, és a vesztes perek nem építik a renoméjukat és az előremenetelüket.
Nincs mit megköszönni, örülök, hogy segíthettem. Nekem ez a hobbim, és már legalább ezer Kúria ítéletet elolvastam különböző témákban,illetve megtanultam konkrét kérdésekekel kapcsolatban hogyan keressek rá.
Az ítélet:
A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
ítélete
Az ügy száma: Kfv.III.37.673/2016/4.
A tanács tagjai: dr. Kárpáti Zoltán a tanács elnöke
dr. Fekete Ildikó előadó bíró
dr. Kovács Ákos bíró
A felperes:
Képviselője: dr. Fodor János ügyvéd
Az alperes: Komárom-Esztergom Megyei Kormányhivatal
Képviselője: jogtanácsos
A per tárgya: földtulajdon szerzése tárgyában hozott közigazgatási határozat felülvizsgálata
A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: az alperes
Az elsőfokú bíróság és határozatának száma:
Tatabányai Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság
3.K.27.240/2015/5.
A másodfokú bíróság és határozatának száma:
Tatabányai Törvényszék
2.Kf.27.002/2016/3.
Rendelkező rész
A Kúria a Tatabányai Törvényszék 2.Kf.27.002/2016/3. számú ítéletét hatályában fenntartja.
Kötelezi a Kúria az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
A feljegyzett felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak helye nincs.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A külterület hrsz.-ú ingatlan 4872/60394 tulajdoni hányadának adásvétele tárgyában Sz L eladó és a felperesi vevő között 2015. június 5-én adásvételi szerződés jött létre, amely a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján 60 napos időtartamra kifüggesztésre került. A kifüggesztés időtartama alatt az elővásárlási joggal összefüggő vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatok érkeztek, amelyekről az alperes megállapította, hogy nem felelnek meg a jogszabályi előírásoknak, ugyanakkor a felperes által kötött adásvételi szerződés jóváhagyását a 2015. szeptember 16. napján kelt 571597/2015. számú határozatával megtagadta. A határozat indokolásában a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 5. § 17. pontjára, 23. § (1) bekezdésére és 18. § (1), (3) bekezdésére, valamint a Földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 13. § (3) bekezdésére hivatkozott.
A kereset és ellenkérelem
[2] A felperes keresetében az alperes határozatának felülvizsgálatát, hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését, az általa kötött adásvételi szerződést jóváhagyó határozat meghozatalára utasítását kérte.
[3] Az alperes nyilatkozata a kereset elutasítására irányult, a határozatában foglaltakat fenntartotta.
Az elsőfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Kifejtette, a jogszabály egyértelműen kimondja, hogy abban az esetben áll fenn a társtulajdonos elővásárlási joga, amennyiben a tulajdonostárs kívülálló harmadik személy részére kívánja tulajdoni illetőségét értékesíteni. A perbeli esetben nem ez történt, hiszen az eladó az ingatlan tulajdonostársának, a felperesnek kívánta az ingatlanrészt eladni, így tehát a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdés alapján a felperes hivatkozása jogszabályba ütközött. Idézte a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében foglaltakat és a Fétv. 13. § (3) bekezdésének rendelkezését.
[5] Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatásával az alperes határozatának megváltoztatását és az általa kötött adásvételi szerződés jóváhagyásának megállapítását, másodlagosan az elsőfokú ítélet megváltoztatásával az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és az alperes új, az általa kötött adásvételi szerződést jóváhagyó határozat meghozatalára utasítását kérte. Fellebbezésében kifogásolta, hogy az elsőfokú bíróság indokolási kötelezettségének nem tett eleget, nem fejtette ki, hogy miért nem találta megalapozottnak a felperes jogi érveit, mindezzel megsértette a Pp. 221. § (1) bekezdését.
[6] Anyagi jogszabálysértésként a felperes az ügy érdemét illetően arra hivatkozott, hogy az alperesi határozat a Földforalmi tv. 18. § (3) bekezdését félreértelmezi. A 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontra hivatkozással az adásvételi szerződés jóváhagyását nem tagadhatta volna meg. Utalt arra, hogy ezzel az alperes egy teljesen új elutasítási okot alkotott.
[7] Az alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
A másodfokú ítélet
[8] A másodfokú bíróság a fellebbezést alaposnak értékelte és az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Ítéletének indokolásában a felperesnek a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 221. § (1) bekezdésének sérelmére, mint eljárási jogszabálysértésre való hivatkozását nem találta megalapozottnak. Utalt az e körben kialakult töretlen bírói gyakorlatra, mely szerint az indokolási kötelezettség elmulasztása miatt az elsőfokú határozat hatályon kívül helyezése csak akkor lehetséges, ha a határozatból és az eljárás adataiból nem állapítható meg, hogy az elsőfokú bíróság a döntését mire alapította és ezért az érdemi határozat nem bírálható felül. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a felek nyilatkozatai, a releváns okiratok rendelkezésre állnak, ezért olyan súlyú eljárási szabálysértés nem állapítható meg, amely az ügy érdemi felülbírálatát nem teszi lehetővé.
[9] A Földforgalmi tv. és a Fétv. előírásaira való fellebbezési kifogások kapcsán kifejtette a másodfokú bíróság, hogy az alperes, mint mezőgazdasági igazgatási szerv a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében írt kötelezettségének eleget téve, a jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést vizsgálta először, kizárólag annak tartalmi és alaki kellékei alapján az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelés szempontjából. Ezen vizsgálat, ellenőrzés keretében helyesen állapította meg, hogy a felperes, mint vevő földművesnek minősül, az adásvétel tárgyát képező ingatlanban társtulajdonos, illetve a Fétv. 13. § (3) bekezdés rendelkezései alapján vizsgálta azt, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E formai vizsgálathoz kapcsolódóan értelmezte úgy az alperes a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdését, hogy a felperes, mint tulajdonostárs, vevő elővásárlási jogosultságára csak akkor hivatkozhat, ha a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostársa tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladására kerül sor. Ezen megállapításával és jogértelmezésével határozatában akként foglalta állást, hogy a felperest elővásárlási jog nem illeti meg. Megállapította a másodfokú bíróság, hogy az alperes jogszabálysértően alkalmazta a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjainak rendelkezéseit a felperesre, mint vevőre, annak kiterjesztő értelmezése megalapozatlan. Az alperes határozata e körben önmagának is ellentmondó megállapításokat tartalmaz. Helyesen mutatott rá fellebbezésében a felperes, hogy ezen okra hivatkozással az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadása jogszabálysértő.
[10] Hangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés rendelkezéseinek alkalmazásakor az alperesnek észlelnie kellett volna, hogy elfogadó nyilatkozat hiányában az adásvételi szerződésben rögzített elővásárlásra jogra történő hivatkozás vizsgálata már az adásvételi szerződés tartalmi értékelésének minősül. A Földforgalmi tv. 23. § (3) és (4) bekezdése részletezi a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárását, amikor az előzetes vizsgálat eredményeként nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását és több elővásárlásra jogosult nyújtott be elfogadó nyilatkozatot, akkor az elővásárlásra jogosultakat a törvény által meghatározott sorrendben rangsorolni köteles. Ezen kötelezettség teljesítésénél bír relevanciával a vevőnek az elővásárlási jogra történő 18. § (3) bekezdésére való hivatkozása. Az a tény, hogy az adásvételi szerződés a 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpont kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, magában foglalja azt, hogy az adásvételi szerződés megtagadásának hiányában a következő lépcsőben kell vizsgálni a mezőgazdasági igazgatási szervnek a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[11] Megállapította tehát a másodfokú bíróság, hogy a felülvizsgálni kért alperesi határozat jogszabálysértő, ugyanis a mezőgazdasági igazgatási szerv az elővásárlási jogosulttól származó elfogadó nyilatkozat hibáját megállapítva tagadta meg az adásvételi szerződés jóváhagyását úgy, hogy a határozatában azt rögzítette, hogy a felperest, mint vevőt elővásárlási jog nem illeti meg. Jogszabálysértő az alperesi határozat értelmezése az okból is, hogy ugyanabban a jogi pozícióban levő felet (társtulajdonost) vevőként és vételi ajánlattevőként teljesen másként ítéli meg. Nem eredményezheti a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének értelmezése azt, hogy a társtulajdonosokat jogszabály megkerülésére ösztönözze.
[12] A rendelkezésre állt adatok azt támasztották alá, hogy az alperesi határozat e körben nem megalapozott, az adásvételi szerződés 4. pontjában feltüntetett Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésére történő hivatkozás megtévesztőként értelmezhető, ugyanis a kifüggesztés időtartama alatt több elfogadó nyilatkozat is benyújtásra került. Nem vitás azonban, hogy ezek az elfogadó nyilatkozatok alakszerűsége az előírásoknak nem felelt meg, ezért értékelésen kívül maradtak.
[13] A másodfokú bíróság a megismételt eljárásra vonatkozóan előírta, hogy az alperes további szempontok szerint köteles vizsgálni az adásvételi szerződés jóváhagyását, illetőleg megtagadásának kérdését.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[14] A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és a felperes fellebbezésének elutasítását kérte. A Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésére, a Fétv. 13. § (1) bekezdésére, a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében foglaltakra hivatkozott. Továbbra is fenntartotta azon álláspontját, mely szerint a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jogalapra közös tulajdonban álló föld eladása esetében a tulajdonostársi pozícióban levő elővásárlási jogosult kizárólag abban az esetben hivatkozhat, amennyiben a vevő harmadik személynek, vagyis nem tulajdonostársnak minősül. Hangsúlyozta, hogy az alperes jogalkalmazó szerv, a tételesen meghatározott jogszabályi rendelkezésektől nem térhet el akkor sem, ha esetleg úgy véli, hogy a szerződés szerinti vevőre – aki egyébként tulajdonostárs – méltánytalan volna a rendelkezés szó szerinti alkalmazása. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jogosultsági sorrend meghatározott ranghelyére – a többi elővásárlási jogalappal ellentétben – nem hivatkozhat egyidejűleg a vevő és az elfogadó nyilatkozatot tevő is, mivel a ranghely érvényesítésének – amellett, hogy csak földművesnek minősülő tulajdonostárs hivatkozhat rá – van egy további feltétele, mégpedig az, hogy a vételi ajánlatnak harmadik személytől kell érkeznie. Ezen feltétel megléte automatikusan kizárja a vevőket abból, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerinti ranghelyen érvényesítsék elővásárlási jogukat. Fenntartotta azon álláspontját, hogy a tárgyi ügyben a felperes tévesen jelölte meg elővásárlás jogalapjaként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdését tekintettel arra, hogy nincs a jogügyletben olyan harmadik személy, akivel szemben elővásárlási jogát érvényesíthette volna.
[15] Idézte az alperes a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontban írtakat, a Fétv. 13. § (3) bekezdését, és kifejtette, hogy az elővásárlási jogosultság vizsgálata a jogerős ítéletben foglaltakkal szemben a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében foglalt előzetes vizsgálat során történik. Amennyiben az elővizsgálat során az adásvételi szerződés jóváhagyását nem tagadja meg, az eljárás következő szakaszában a tévesen megjelölt elővásárlási jogalap a hatóság által már nem vizsgálható. Az alperesi álláspont szerint jogszabálysértő az ítélet azon megállapítása, mely szerint a határozat önellentmondó. A hatóság döntésében nem azt állapította meg, hogy a szerződés szerinti vevő nem rendelkezik elővásárlási jogosultsággal, hanem azt, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésére alapított elővásárlási joggal nem rendelkezik.
[16] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[17] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[18] A Kúria álláspontja szerint az ügyben eljárt bíróságok helyesen állapították meg az irányadó tényállást, abból azonban a másodfokú bíróság volt az, amely a helyes jogi következtetést levonta, a Kúria az abban foglaltakkal értett egyet.
[19] Kiemeli a Kúria, hogy a felülvizsgálati eljárás során a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 270. § (2) bekezdése és 272. § (2) bekezdése értelmében kizárólag a jogerős ítélet jogszerűsége vizsgálható, a Pp. 275. § (2) bekezdésének megfelelően a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben.
[20] A Fétv. 13. § (3) bekezdése egyértelműen előírja, hogy az adásvételi szerződésben rögzíteni kell azt is, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E jogosultság fennállása esetén meg kell jelölni a szerződésben azt is, hogy a jogosultság mely törvényen, és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn. A szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén ennek tényét kell rögzíteni az adásvételi szerződésben.
[21] E törvényi előírásnak megfelelően a felperes és az eladó a 2015. június 5. napján megkötött adásvételi szerződésükben rögzíteni volt köteles azt, hogy a felperes, mint vevő elővásárlásra jogosult-e. A szerződés 4. pontja tartalmazta, hogy a felperest az ingatlan tulajdonostársaként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg.
[22] A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerint a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetén az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi a földműves tulajdonostárs.
[23] A Kúria egyetértett azon jogi állásponttal, hogy téves volt a jóváhagyás megtagadása azon indokolással, hogy a felperes csak akkor hivatkozhatna e jogszabályhely alapján fennálló elővásárlási jogára, ha az ingatlant nem neki, hanem egy harmadik személynek adnák el. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének helyes értelmezése szerint a harmadik személy bárki lehet, aki nem tulajdonostárs. A tulajdonostársnak akkor van elővásárlási joga, ha a másik tulajdonostárs a tulajdoni hányadát nem egy harmadik tulajdonostársnak, hanem egy kívülállónak, tehát harmadik személynek kívánja eladni. Tulajdonostársnak tulajdonostárssal szemben nincs elővásárlási joga, de mindenki mással (kivéve a Magyar Államot) szemben igen. A tulajdonostárs vevőként hivatkozhat a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében rögzített elővásárlási jogára, mely szerint ő a 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt nem tulajdonostárs jogosultakat megelőzi. A Földforgalmi tv. 18. (3) bekezdésének idézett rendelkezése azt rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult akkor hivatkozhat az elővásárlási jogára, ha a vételi ajánlat nem egy tulajdonostárstól, hanem harmadik személytől érkezik. Ezen értelmezés összhangban áll a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:81 § (1) bekezdésével és megfelel a Földforgalmi tv. e rendelkezéseihez fűzött indokolásnak is.
[24] Osztotta a Kúria a jogerős ítéletnek azon megállapítását is, hogy jogszabálysértően hivatkozott az alperes a jóváhagyás megtagadásának jogszabályi alapjaként a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjára. Az alperes által analógiával kreált elutasítási jogkör nem feleltethető meg a törvényi rendelkezésnek, az abból levont alperesi következtetés jogszabálysértő. A felülvizsgálati kérelemnek az ezzel kapcsolatos érvelése ellentétes az idevonatkozó törvényi előírásokkal és a jogszabály céljával is. Helytállóan rögzítette azt a másodfokú bíróság, hogy az adásvételi szerződés ezen jogszabályhely alapján, annak kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, annak hiányában pedig vizsgálni kell a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[25] Minderre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
Záró rész
[26] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.274.§ (1) bekezdésének megfelelően tárgyaláson kívül bírálta el.
[27] A felülvizsgálati eljárásban felmerült felperesi perköltség megfizetésére a Kúria az alperest a Pp. 270. § (1) bekezdés folytán alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdés szerint kötelezte.
[28] A tárgyi illeték feljegyzési jog folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket az alperes személyes illetékmentességére tekintettel a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13. § (1) bekezdése és 14. §-a értelmében az állam viseli.
Budapest, 2016. november 29.
Dr. Kárpáti Zoltán sk. a tanács elnöke, Dr. Fekete Ildikó sk. előadó bíró, Dr. Kovács Ákos sk. bíró
Szeretném megköszönni Neked a fórum és a gazdatársak nevében is ezt a nagyszerű kutatómunkát.
Ha már az ügyvédeknek nincs erre idejük...
Esetleg, ha nem túl nagy kérés, fel tudnád tenni a teljes Kfv.III.37.673/2016/4. felülvizsgálati döntést?
Most akkor pezsgőt bonthatunk tulajdonostársként vagy sem?
Te is azt olvasod ki a "Delphoi" Kúria felülvizsgálati döntéséből, hogy ezentúl végre beleírhatjuk az adásvételi szerződésbe a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdését - ahogyan korábban 5537 hozzászólásában Spice007 is megmutatta - anélkül, hogy ez érvenytelenné tenné az egész adásvételi szerződést?
Gondolod, hogy az segíti majd a kormányhivatalok munkáját, ha innentől külön meghivatkozzuk az adásvételi szerződésben a legendássá váló Kfv.III.37.673/2016/4. számú Kúriai felülvizsgálati döntést?
A diskurzusunk szempontjából a kúria felülvizsgálati döntéséből szerintem ezek a kulcsmondatok:
"Jogszabálysértő az alperesi határozat értelmezése az okból is, hogy ugyanabban a jogi pozícióban levő felet (társtulajdonost) vevőként és vételi ajánlattevőként teljesen másként ítéli meg."
és
"A tulajdonostárs vevőként hivatkozhat a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében rögzített elővásárlási jogára, mely szerint ő a 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt nem tulajdonostárs jogosultakat megelőzi. A Földforgalmi tv. 18. (3) bekezdésének idézett rendelkezése azt rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult akkor hivatkozhat az elővásárlási jogára, ha a vételi ajánlat nem egy tulajdonostárstól, hanem harmadik személytől érkezik."
Ez a másodfokú bíróság és a kúria döntése. Azt nincs részletezve, hogy a jogértelmezése során hogyan jutott erre az álláspontra a másodfokú bíróság és a kúria, de a joggyakorlatot ez meghatározza, és ezért a 18.§ (3) bekezdését így kell értelmezni.
Jut eszembe.
Amikor (3 ha alatti) NFA-s föld tulajdonjogára pályáztunk helyben lakó tulajdonostársként és nyertünk, utána az NFA-s ügyvéd a szerződéskötéskor kerek-perec megtagadta, hogy a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése szerinti - tulajdonostársi - elővásárlási jogot beleírja az adásvételi szerződésbe, csak a Ptk. szerinti tulajdonostársi elővásárlási jogot írta bele.
Még szerencse, hogy nem jelentkezett ránk senki. Most tuti tökön lőném magam, ha egy külső (harmadik személy) elvitte volna a kifüggesztéskor...
Üdvözletem! Az ügyben szeretnék segítséget kérni, hogy adott egy NFA-s földterület (szántó). A földterületre 2016-ban az árverést követő kifüggesztés után, elővásárlási jogom kívántam érvényesíteni helyi földterületre, helyben lakó, fiatal földművesként, azonban azt egy nem helyben lakó (viszont 20km-en belül élő, kb. 1000 ha-al rendelkező), nem fiatal földművesnek ítélték oda. Erről földhivatali bejegyző határozatot is kaptam, de az ügyvédem azt mondta, hogy 3 éven belül megtámadható a döntés, sőt azzal, hogy anno rájelentkeztem, azzal eleget tettem annak, hogy 3 éven belül legyen az ügy. Azonban halogatja a pert, elmondása szerint azért, mert nem biztos benne még ezek alapján sem, hogy nyer az ügy. A hosszúra sikerült történet végén a kérdésem, hogy járt-e valaki hasonlóan, ha igen mi lett a vége?
[4] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Kifejtette, a jogszabály egyértelműen kimondja, hogy abban az esetben áll fenn a társtulajdonos elővásárlási joga, amennyiben a tulajdonostárs kívülálló harmadik személy részére kívánja tulajdoni illetőségét értékesíteni. A perbeli esetben nem ez történt, hiszen az eladó az ingatlan tulajdonostársának, a felperesnek kívánta az ingatlanrészt eladni, így tehát a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdés alapján a felperes hivatkozása jogszabályba ütközött. Idézte a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében foglaltakat és a Fétv. 13. § (3) bekezdésének rendelkezését.
...........................................
A másodfokú ítélet
[8] A másodfokú bíróság a fellebbezést alaposnak értékelte és az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Ítéletének indokolásában a felperesnek a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 221. § (1) bekezdésének sérelmére, mint eljárási jogszabálysértésre való hivatkozását nem találta megalapozottnak. Utalt az e körben kialakult töretlen bírói gyakorlatra, mely szerint az indokolási kötelezettség elmulasztása miatt az elsőfokú határozat hatályon kívül helyezése csak akkor lehetséges, ha a határozatból és az eljárás adataiból nem állapítható meg, hogy az elsőfokú bíróság a döntését mire alapította és ezért az érdemi határozat nem bírálható felül. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a felek nyilatkozatai, a releváns okiratok rendelkezésre állnak, ezért olyan súlyú eljárási szabálysértés nem állapítható meg, amely az ügy érdemi felülbírálatát nem teszi lehetővé.
[9] A Földforgalmi tv. és a Fétv. előírásaira való fellebbezési kifogások kapcsán kifejtette a másodfokú bíróság, hogy az alperes, mint mezőgazdasági igazgatási szerv a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében írt kötelezettségének eleget téve, a jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést vizsgálta először, kizárólag annak tartalmi és alaki kellékei alapján az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelés szempontjából. Ezen vizsgálat, ellenőrzés keretében helyesen állapította meg, hogy a felperes, mint vevő földművesnek minősül, az adásvétel tárgyát képező ingatlanban társtulajdonos, illetve a Fétv. 13. § (3) bekezdés rendelkezései alapján vizsgálta azt, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E formai vizsgálathoz kapcsolódóan értelmezte úgy az alperes a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdését, hogy a felperes, mint tulajdonostárs, vevő elővásárlási jogosultságára csak akkor hivatkozhat, ha a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostársa tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladására kerül sor. Ezen megállapításával és jogértelmezésével határozatában akként foglalta állást, hogy a felperest elővásárlási jog nem illeti meg. Megállapította a másodfokú bíróság, hogy az alperes jogszabálysértően alkalmazta a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjainak rendelkezéseit a felperesre, mint vevőre, annak kiterjesztő értelmezése megalapozatlan. Az alperes határozata e körben önmagának is ellentmondó megállapításokat tartalmaz. Helyesen mutatott rá fellebbezésében a felperes, hogy ezen okra hivatkozással az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadása jogszabálysértő.
[10] Hangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés rendelkezéseinek alkalmazásakor az alperesnek észlelnie kellett volna, hogy elfogadó nyilatkozat hiányában az adásvételi szerződésben rögzített elővásárlásra jogra történő hivatkozás vizsgálata már az adásvételi szerződés tartalmi értékelésének minősül. A Földforgalmi tv. 23. § (3) és (4) bekezdése részletezi a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárását, amikor az előzetes vizsgálat eredményeként nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását és több elővásárlásra jogosult nyújtott be elfogadó nyilatkozatot, akkor az elővásárlásra jogosultakat a törvény által meghatározott sorrendben rangsorolni köteles. Ezen kötelezettség teljesítésénél bír relevanciával a vevőnek az elővásárlási jogra történő 18. § (3) bekezdésére való hivatkozása. Az a tény, hogy az adásvételi szerződés a 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpont kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, magában foglalja azt, hogy az adásvételi szerződés megtagadásának hiányában a következő lépcsőben kell vizsgálni a mezőgazdasági igazgatási szervnek a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[11] Megállapította tehát a másodfokú bíróság, hogy a felülvizsgálni kért alperesi határozat jogszabálysértő, ugyanis a mezőgazdasági igazgatási szerv az elővásárlási jogosulttól származó elfogadó nyilatkozat hibáját megállapítva tagadta meg az adásvételi szerződés jóváhagyását úgy, hogy a határozatában azt rögzítette, hogy a felperest, mint vevőt elővásárlási jog nem illeti meg. Jogszabálysértő az alperesi határozat értelmezése az okból is, hogy ugyanabban a jogi pozícióban levő felet (társtulajdonost) vevőként és vételi ajánlattevőként teljesen másként ítéli meg. Nem eredményezheti a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének értelmezése azt, hogy a társtulajdonosokat jogszabály megkerülésére ösztönözze.
[12] A rendelkezésre állt adatok azt támasztották alá, hogy az alperesi határozat e körben nem megalapozott, az adásvételi szerződés 4. pontjában feltüntetett Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésére történő hivatkozás megtévesztőként értelmezhető, ugyanis a kifüggesztés időtartama alatt több elfogadó nyilatkozat is benyújtásra került. Nem vitás azonban, hogy ezek az elfogadó nyilatkozatok alakszerűsége az előírásoknak nem felelt meg, ezért értékelésen kívül maradtak.
[13] A másodfokú bíróság a megismételt eljárásra vonatkozóan előírta, hogy az alperes további szempontok szerint köteles vizsgálni az adásvételi szerződés jóváhagyását, illetőleg megtagadásának kérdését.
............................................
A Kúria döntése és jogi indokai
[17] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[18] A Kúria álláspontja szerint az ügyben eljárt bíróságok helyesen állapították meg az irányadó tényállást, abból azonban a másodfokú bíróság volt az, amely a helyes jogi következtetést levonta, a Kúria az abban foglaltakkal értett egyet.
[19] Kiemeli a Kúria, hogy a felülvizsgálati eljárás során a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 270. § (2) bekezdése és 272. § (2) bekezdése értelmében kizárólag a jogerős ítélet jogszerűsége vizsgálható, a Pp. 275. § (2) bekezdésének megfelelően a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben.
[20] A Fétv. 13. § (3) bekezdése egyértelműen előírja, hogy az adásvételi szerződésben rögzíteni kell azt is, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E jogosultság fennállása esetén meg kell jelölni a szerződésben azt is, hogy a jogosultság mely törvényen, és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn. A szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén ennek tényét kell rögzíteni az adásvételi szerződésben.
[21] E törvényi előírásnak megfelelően a felperes és az eladó a 2015. június 5. napján megkötött adásvételi szerződésükben rögzíteni volt köteles azt, hogy a felperes, mint vevő elővásárlásra jogosult-e. A szerződés 4. pontja tartalmazta, hogy a felperest az ingatlan tulajdonostársaként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg.
[22] A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerint a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetén az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi a földműves tulajdonostárs.
[23] A Kúria egyetértett azon jogi állásponttal, hogy téves volt a jóváhagyás megtagadása azon indokolással, hogy a felperes csak akkor hivatkozhatna e jogszabályhely alapján fennálló elővásárlási jogára, ha az ingatlant nem neki, hanem egy harmadik személynek adnák el. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének helyes értelmezése szerint a harmadik személy bárki lehet, aki nem tulajdonostárs. A tulajdonostársnak akkor van elővásárlási joga, ha a másik tulajdonostárs a tulajdoni hányadát nem egy harmadik tulajdonostársnak, hanem egy kívülállónak, tehát harmadik személynek kívánja eladni. Tulajdonostársnak tulajdonostárssal szemben nincs elővásárlási joga, de mindenki mással (kivéve a Magyar Államot) szemben igen. A tulajdonostárs vevőként hivatkozhat a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében rögzített elővásárlási jogára, mely szerint ő a 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt nem tulajdonostárs jogosultakat megelőzi. A Földforgalmi tv. 18. (3) bekezdésének idézett rendelkezése azt rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult akkor hivatkozhat az elővásárlási jogára, ha a vételi ajánlat nem egy tulajdonostárstól, hanem harmadik személytől érkezik. Ezen értelmezés összhangban áll a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:81 § (1) bekezdésével és megfelel a Földforgalmi tv. e rendelkezéseihez fűzött indokolásnak is.
[24] Osztotta a Kúria a jogerős ítéletnek azon megállapítását is, hogy jogszabálysértően hivatkozott az alperes a jóváhagyás megtagadásának jogszabályi alapjaként a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjára. Az alperes által analógiával kreált elutasítási jogkör nem feleltethető meg a törvényi rendelkezésnek, az abból levont alperesi következtetés jogszabálysértő. A felülvizsgálati kérelemnek az ezzel kapcsolatos érvelése ellentétes az idevonatkozó törvényi előírásokkal és a jogszabály céljával is. Helytállóan rögzítette azt a másodfokú bíróság, hogy az adásvételi szerződés ezen jogszabályhely alapján, annak kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, annak hiányában pedig vizsgálni kell a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[25] Minderre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
Záró rész
[26] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.274.§ (1) bekezdésének megfelelően tárgyaláson kívül bírálta el.
[27] A felülvizsgálati eljárásban felmerült felperesi perköltség megfizetésére a Kúria az alperest a Pp. 270. § (1) bekezdés folytán alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdés szerint kötelezte.
[28] A tárgyi illeték feljegyzési jog folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket az alperes személyes illetékmentességére tekintettel a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13. § (1) bekezdése és 14. §-a értelmében az állam viseli.
Budapest, 2016. november 29.
Dr. Kárpáti Zoltán sk. a tanács elnöke, Dr. Fekete Ildikó sk. előadó bíró, Dr. Kovács Ákos sk. bíró
Bocs, pontatlan voltam (nem pontosan emlékeztem). Mikor volt földbizottsági döntés, és elmondta az ügyintéző, hogy anyám (társtulaj vevő) nyer, akkor a miért volt a válasz, hogx apám közeli hozzátartozoként nem jelentkezhet rá. Most előkerestem határozatot: szerzodesbrn benne volt, hogy kulsos rajelentkezo eseten elni kivánunk 18¥ (3)-mal. Erre hivatkozva anyamnak iteltek...
Az "eladás" csak adásvétel útján történhet, és
ez egy terminus technikus, tehát jogszabályi definíciója van. Nem eladási v. vételi szándékról beszél, hanem eladásról vagy vételről.
A hatályosság meg ebben az esetben irreleváns, hiszen az adásvétel tényét és a felek pozícióját a szerződés alapján állapíthatjuk meg, és ehhez elegendő kritérium a jogszabálynak megfelelő _érvényes_ szerződés. Ebből látszik, hogy van eladás, és hogy ki van a vevő pozíciójában. A hatályba lépés időpontja pedig mindössze annyit jelent, hogy a szerződés a joghatást mikor fejti ki, mikor lép életbe.
Az önkormányzathoz bevitt adásvételi szerződést mennyi idejük van kifüggeszteni? Vagy onnan számít az idő amikor én bevittem vagy onnantól amikor ők kirakták?
Most vagyunk ilyenben. Nem új szerződés kell a záradékoltat elfogadja a fh, de csak akkor jegyzi be a tulajdonjogot ha a tulaj aláírja a nevünkre szóló tulajdonbejegyzési kérelmet. A tulaj persze szóbaállni nem akar velünk. Beadtuk a keresetet, de az ügyvéd azt mondta simán elhúzhatják pár évig, ha meg közben elpatkol az öreg akkor futhatunk a pénzünk után. Így vettünk földet pénz benne áll de nem tudom használni.
Ez nem egészen így van. Minden elővásárlásra jogosult esetében eladást említ a törvény:
"18. § (1) A föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:"
Arról van szó,hogy miután a vevő, és az eladó köteles egységes okiratban foglalni a megállapodásukat(szerződés), és azt megküldeni az elővásárlásra jogosultaknak, illetve hirdetmény útján közölni velük, ezek függő hatályú szerződések. Ez azt jelenti, hogy a szerződés csak akkor válik hatályossá, ha az elővásárlásra jogosultak nem élnek a jogukkal. Erről a Ptk. is rendelkezik:
"6:118. § [Beleegyezéstől vagy jóváhagyástól függő szerződés]
(1) Ha a szerződés hatályosságához jogszabály harmadik személy beleegyezését vagy hatóság jóváhagyását teszi szükségessé, a beleegyezéssel vagy a jóváhagyással a szerződés megkötésének időpontjára visszamenőleg válik hatályossá.
(2) A beleegyezésről vagy jóváhagyásról történő nyilatkozattételig, valamint a nyilatkozattételre megszabott határidő leteltéig a felek jogait és kötelezettségeit a függőben lévő feltétel szabályai szerint kell megítélni.
(3) A szerződés nem válik hatályossá, ha a harmadik személy a beleegyezést vagy a hatóság a jóváhagyást nem adja meg vagy ha arról a bármelyik fél által a másik féllel közölt megfelelő határidőn belül nem nyilatkozik."
Vagyis egyrészt az alapszerződés függő hatályú mindaddig, amíg az elővásárlási jog gyakorlására adott határidő nyitva áll, illetve mindaddig, amíg a hatósági jóváhagyás meg nem történik. Ezek a jóváhagyások nem a szerződés létrejöttének, hanem a szerződéshatályosulásának a feltételei.
Passz. Az biztos, hogy a bíróság pótolhatja az eladó nyilatkozatát, és a bíróság ítélete alapján is bejegyezhető a tulajdon. Tehát ezzel nem fogja meghiúsítani az adásvételt. Az viszont kérdéses, hogy mennyi időbe telik. Nem ismerem a joggyakorlatot, hogy milyen eljárási cselekményekkel lehet elhúzni az ügyet, de alapesetben szerintem akár 1-2 tárgyalási napot követően is születhet ítélet.
Ha valaki "eltűnik", az szerintem nem akadályozza meg az ítélethozatalt, de nyilván elhúzhatja.
Ha valamelyik fél elhaláloz, akkor érvénytelen a szerződés, és elszámolási jogviszony jön létre a másik fél, illetve a jogutódok között.
Az ingatlan adásvétel konstitutív hatályú (bejegyzéssel jön létre, nem a szerződéskötéssel, viszont a szerződéskötés időpontjától). Az eladónak/vevőnek a halál tényével megszűnik a jogalanyisága, így nem adhat el/szerezhet tulajdont. Az esetlegesen fizetett előleg vagy vételár visszajár (foglaló is, de nem kétszeresen), és a hagyatékhoz tartozik. Ha nem akarják visszafizetni, akkor jogalap nélküli gazdagodásra perelhető a fél vagy a jogutódok.
Ez is külön érdekes, hogy nem egy "vételi ajánlat" és "elfogadó nyilatkozatok" versenyeznek, hanem már eleve egy kész adásvételi szerződést kell kifüggeszteni (néha közvetlenül megküldeni), amelyre lehet elfogadó nyilatkozatot tenni.
"A vevő helyére pedig a kormányhivatali határozattal kerül a rájelentkező, ami egyben az ügy lezárását is jelenti". Nekem is ez lett volna a logikus, de nem így történt a valóságban!
Külön szerződést kellett kötni a "rájelentkezőnek" az eredeti "eladóval" és csak ezt követően lehetett az ingatlan-nyilvántartási eljárást megindítani. Szerintem ez szükségtelen és a kormányhivatali határozat után automatikus kellene legyen az ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog bejegyzési eljárás.
Már csak azért is fura ez, mert mi van, ha az "eredeti eladó" nem áll szóba a "rájelentkezővel"? Bírósági úton kell kikényszeríteni a "eredeti eladó" aláírásának pótlását? Mennyi idő ez? Mi van, ha időközben valamelyik fél "eltűnik" (elérhetetlenné válik), vagy mondjuk elhaláloz? Ki jogosult a jogerős ítéletig a föld művelésére, a támogatás felvételére?
Nem rossz az érvelésed, és hajlanék is az elfogadására, mert ésszerű.
Viszont, az eljárás szempontjából azért kérdéses. Mert azt írja a jogszabály, hogy "a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében". Ez a mondatrész szerintem egy szerződésben kifejezett szándékot és poziciót jelöl meg, mert törvényileg meghatározott az ingatlanok adásvételének alakisága, és amíg nincs szerződés, addig nincs is eladás. Az adásvételi eljárás során a vevő addig vevő, amíg az elfogadó nyilatkoztatot tevők közül valaki nem kerül a helyére. A helyére pedig a kormányhivatali határozattal kerül, ami egyben az ügy lezárását is jelenti.
És eddig a pontig a 3. bekezdés elvileg nem alkalmazható, mert nem valósul meg a feltétel. Harmadik féllé a határozattal vált, addig csak pályázott a vevői pozicióra.
Egyébként szvsz a Te értelmezésed lenne a helyes ebben a kérdésben. Viszont nagyon nem szerencsés ez a jogszabályi megfogalmazás.
Figyelj, ha az adásvételi szerződést két tulajdonostárs köti, tehát az eladó és a vevő is tulajdonos az adott osztatlan közös ingatlanban, akkor még véletlenül sem szabad beleírni a szerződésbe a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdést, mert akkor az egész szerződés érvénytelenné válik (nem csak a szerződés ezen része).
Erre vonatkozóan csatolok egy ítéletet.
Egyszerűen ilyenkor nem érvényesül a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése, tekintsd úgy, mintha ott sem lenne!!
Ha egy másik tulajdonostárs elfogadó nyilatkozatot tesz (rájelentkezk), akkor az sem hivatkozhat a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdésére, mert ebben a relációban nem érvényesülhet! Viszont másra hivatkozhat, pl. arra, hogy helyben lakó földhasználó.
Kétségkívül érdekes jogi helyzet áll elő, ha egy nem tulajdonostárs tesz elfogadó nyilatkozatot (rájelentkezik), hiszen ő valóban "harmadik személy". Jelenleg - a jogszabály szövegének nyelvtani értelmezésével - oda lehet jutni, hogy az egyébként "erősebb" elővásárlási sorrendi jogosult vinné el, mivel a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése nem érvényesülhet. Nagyon durva jogalkotói hiba, hogy ezt hagyja. Mivel az adásvételi szerződésben semmiképpen nem maradhat a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése, ezért később sem hivatkozhat erre a vevő, még ebben a képtelen helyzetben sem!
Egyébként ennek a kérdésnek a boncolgatása túlmutat a mi lehetőségeinken. Egy ilyen jogvita úgyis a Kúrián dőlne el. Hogy az ott dolgozó bíráknak mi jár a fejében, jobb ha mi nem is tudjuk. Nem tudjuk modellezni, igazából bárhogyan dönthetnek indokolni meg tudják így is és úgy is...
Ezért nem kell szarozni: felesbérletet rá 20 évre + többmilliós jelzálogot + mezei leltárt + kétszeres ár, aztán jelentekezzen rá, aki akar!
Nagyon egyszerű, amelynek hátterében az áll, hogy minden földforgalmi törvény szerinti elővásárlási jogosult (FÖLDMŰVES) megelőzi az összes Ptk. szerinti elővásárlási jogosultat (NEM FÖLDMŰVES).
1) 1 ha feletti terület eladása esetében szerintem kizárólag a közeli hozzátartozó tulajdonostársaknak kell megküldeni az adásvételi szerződést tértivevényes levélben. Ilyenkor azért elvárt, hogy az eladó tudja, hogy kik a "közeli hozzátartozói" a tulajdonostársak közül.
A többi tulajdonostárs vagy földműves vagy nem földműves. A FÖLDMŰVESEK kizárólag a földforgalmi törvény alapján gyakorolhatják az elővásárlási jogukat, a NEM FÖLDMŰVESEK pedig a Ptk. alapján gyakorolhatják elővásárlási jogukat.
Mivel 1 ha felett eleve csak FÖLDMŰVES szerezhet földet, ezért a NEM FÖLDMŰVESek kiesnek. Nem kell kinyomozni, hogy ki a földműves és ki a nem földműves, mert NEM RELEVÁNS!
NEM FÖLDMŰVES nem szerezheti meg 1 ha felett a föld tulajdonjogát, így elővásárlási joga sem lehet!!
ERGO: SENKINEK nem kell megküldeni az adásvételi szerződést tértivevényes levélben, csak kifüggeszteni a megszokottak szerint!!
2) 1 ha alatti terület adásvétele esetében éppúgy megszerezheti FÖLDMŰVES és NEM FÖLDMŰVES is a föld tulajdonjogát.
Ebben az esetben elképzelhető az a rendkívül ritka eset, hogy akár a Ptk-ra alapítva - persze csak a "sor" legvégén - NEM FÖLDMŰVES megszerzi "rájelentkezőként" a föld tulajdonjogát. Ahhoz, hogy gyakorolni tudja elővásárlási jogát, meg kell ismernie az adásvételi szerződést, tudomást kell szereznie erről. Ezért tájékoztatni kell az aláírástól számított 8 napon belül őket.
Ahogyan írtad a hozzászólásodban, a vevő nem tudja, hogy ki a földműves és ki a nem földműves, ezért célszerű MINDEN TULAJDONOSTÁRSNAK megküldeni az adásvételi szerződést tértivevényes levélben 1 ha alatti föld eladása esetében.
Mondjuk ilyenkor is lehetne "matekozva" csökkenteni a "közvetlenül értesítendő kört", hiszen akinek eleve több területrésze van az adott hrsz-ban, mint 1 ha, azt nem kell kiértesíteni, mivel az csak mint "FÖLDMŰVES" szerezheti meg a terület tulajdonjogát.
Ugyancsak felesleges leveleket küldözgetni, amikor a FÖLDMŰVES TULAJDONOSTÁRS vevő eleve már valamilyen földforgalmi tv-ben szereplő elővásárlási jogosult (pl. helyben lakó) is egyben, hiszen őt csak a földforgalmi tv-ben szereplő elővásárlási joggal rendelkező személy "előzheti meg". Földforgalmi tv. elővásárlási jogosultjait (FÖLDMŰVESEK) pedig elég kifüggesztéssel értesíteni.
Hozzátenném, az elővásárlás jogszabályi feltételeinek nem a vételi ajánlat közlésekor kell megfelelni, hanem az elfogadási nyilatkozat megtételekor.
Mondok egy példát. A tulajdonostárs megküldi a többi tulajdonostársnak a vevő ajánlatát. Az egyik tulajdonostárs, aki nem földműves elajándékozza a tulajdoni hányadát egy földműves közeli hozzátartozónak. Ő már tehet elfogadó ajánlatot.
Ha egy osztatlanban ez egyik tulajdonostárs az eladó, a másik a vevő, és a vevő túllépi az 1 hektárt, és nem közeli hozzátartozó, akkor földművesnek kell lennie. Az szerződésben meg kell jelölnie az elővásárlási jogosultságát, fölhívva a földforgalmi törvény 18 §. (3). Ha bárki elfogadó ajánlatot tenne, az harmadik személynek minősül. Ha élhetne az elővásárlási jogával,akkor az eladó harmadik személynek adná el a tulajdonrészét. Viszont harmadik személlyel szemben a földműves tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Tehát megelőzi az elfogadót.
El kell ismernem, hogy igazad van. Ha jóhiszeműen állok a kérdéshez, akkor ez a jogalkotó szándékától eltérő jogszabályi hiba.
Ennek ellenére a tulajdonostársak közötti adásvétel szerintem megvédhető a harmadik személyektől, de az könnyen lehet, hogy csak a bíróságon történhet. A kormányhivatali ügyintézők jó esetben értik a szószerinti szöveget. Aztán vagy leesik nekik a konjunktív feltétel (ti. a harmadik személy javára történő eladás esetében), vagy nem. Ha leesik, akkor a tulajdonostársak bíróságon megtámadva a határozatot, hivatkozhatnak joglogikai kapcsolókra, ami miatt jó eséllyel nyernek is (egy jogegységi határozat után tuti). Mert a bíróság a _jogelveket_ is alkalmazza, nem csak a szószerinti írott jogszabályt.
Azt honnan tudja egy közös tulajdonban a tulajdonostárs, aki el akarja adni a tulajdonrészét, hogy a többi tulajdonostárs közül ki, vagy kik földművesek. Vagy kik nem azok? Vagyis, hogy kinek/kinek nem kell elküldeni a vételi ajánlatot?
Hogy érthető legyen:
1 hektár felett "vásárlási joga" sincs nem földműves tulajdonostársnak (kivéve a közeli hozzátartozót), nemhogy "elővásárlási joga".
Ha pedig egyszer valami nincs, akkor azt nem is lehet gyakorolni.
Ha pedig valamit egyszer nem lehet gyakorolni, akkor arra felesleges felhívni a figyelmét közvetlenül, tértivevényes levélben.
Rendben. Ok. Megint igazad van. A KÖZELI HOZZÁTARTOZÓKON kívül nincs értelme az 1 ha feletti terület adásvételénél a Ptk-n alapuló elővásárlási jognak (amely = a nem földműves elővásárlási jogával az osztatlan közösnél).
Válasz mtarka #5516. hozzászólására
Elnézést, hogy újra beleszólók, de épp ezt beszéltük (az éjjel), hogy a Ptk.-n alapuló elővásárlási jog, személyhez - azaz közvetlen hozzátartozóhoz - kötődik és nem függ területnagyságtól.
--A Ptk. nem zárja ki a közeli-, de nem földműves hozzátartozó (bármennyi) földvásárlását, amennyiben azt, közeli hozzátartozótól vásárolja.
--Közeli hozzátartozók közötti föld adás-vételre, nem a földtörvényt kell alkalmazni, hanem a Ptk.-t.
--Amennyiben az "egyik" közeli hozzátartozó egy harmadik személynek adná el a földet, akkor kell a "másik" közeli hozzátartozót külön értesíteni. Azért, hogy ha akar, akkor tudjon élni a Ptk.-n alapuló elővásárlási jogával.
A közlési kötelezettségről szóló jogszabályokat én is ismerem.
Csak azt nem érted meg, hogy ez "fából vaskarika". Anno 3. éven tanultuk polgári jog előadásán: "márpedig fából nem lesz vaskarika, hiába írja le bármilyen szintű jogszabály".
Ha egyszer 1 ha felett KIZÁRT a Ptk-n alapuló elővásárlási joga, akkor hiába citálsz 15 különböző jogi előírást, az akkor sem arra fog vonatkozni!!
Ami egyszer nem létezik, azt nem lehet megkövetelni. Ha egyszer 1 ha felett nem lehet a Ptk-ra hivatkozva föld tulajdonjogot szerezni, akkor a tulajdonostársnak sem kell megküldeni KUKUNYINORSZÁG pf.14-be a levelet, mert jogilag nonszensz.
1 ha alatt van értelme, 1 ha felett nincs.
Nem tudom mi ebben az érthetetlen számodra.
NINCS ELŐVÁSÁRLÁSI JOGA a tulajdonostársnak, ha a vevő és az eladó is tulajdonostárs az osztatlan közösben.
Sem kicsi, sem nagy, sem semmilyen elővásárlási joga nincs ilyen esetben. Egyszerűen nincs - mint tulajdonostársnak.
Hiába lesz a tulajdonostárs földműves, egyszerűen nincs "extra" elővásárlási joga, ha két (vagy több) tulajdonostárs köti a szerződést.
Nyilván ott van a "kutya elásva", hogy hiába tulajdonostárs az osztatlan közösben, tehát "fizikailag" szomszéd, de "jogilag" nem élvezi még a szomszéd elővásárlási jogát sem.
Egyszerűen ilyenkor nincs elővásárlási joga, illetve lehet elővásárlási joga, de csak a többi elővásárlási szabály szerint (helyben lakó, földhasználó, szomszéd, állattartó, ökogazda, családi gazdálkodó). Magyarul éppúgy nyílt verseny van, mintha semmi köze nem lenne a tulajdonostárs vevőnek az ingatlanhoz. Ez egyébként nyilvánvalóan méltánytalan...
Ha a tulajdonostárs vevő nem helyben lakó vagy nem állattartó vagy nem ökogazda, akkor alapesetben nem sok esélye van a többi "ugrásra kész" helyi gazdával szemben (akik még egyszer kiemelem: NEM TULAJDONOSTÁRSAK).
Kivett belterületi osztatlan közös tulajdonú földrészlet esetén az Ptk. alapján van elővásárlási joga a tulajdonostársaknak, vagy a szerződéssel alapított elővásárlási jog jogosultjainak.
A kérdés fölvetése jogos.
Szerintem a földműves tulajdonostársak minden esetben elővásárlási joggal rendelkeznek. Legfeljebb az egymás közötti sorrend lehet a kérdéses.
De ahhoz, hogy ez egyértelmű legyen kell egy jogerős ítélet.
8703 hozzászólás
Sziasztok!
Kérdezni szeretnék lehetséges-e egy adásvételi szerződésben több hrsz.-t eladni amik nem szomszédos területek? A több felsorolt hrsz.- nél az egyik területnél helyben lakó szomszéd (családi gazdálkodó) lennék, a többinél nem.
Ilyenkor lehet csak arra az egy hrsz.-re elfogadó nyilatkoztatott tenni?
Az adásvételi szerződében több elővásárlási jogra is nyilatkozik ilyet lehet?
Ezekre hivatkozik: " A területekre - melyek kizárólag együttesen eladók az eladó szándéka
szerint - a vevő a jelen jogügylet megkötését megelőzően ……… Ft/ha
összeg ellenében vételi ajánlatot tett a mező és erdőgazdasági földek
forgalmáról szóló 2o13.évi CXXII. tv. / Földforg.tv. / 18.§. / 1/ bek. d./pontja alapján, mint helyben lakó földműves, aki egyidejűleg családi gazdálkodónak
is minősül , ezért a Földforg.tv. 18.§ / 4/ bek.a./ pontja -értelmében
a tv. 18.§. / 1/ bek. c/ e / pontjában valamint a / 2/ és / 3/ bek- ben meghatározott csoporton belül családi gazdálkodóként az elővásárlásra jogosultak sorrendjében az első helyen áll."
Ezek alapján milyen elővásárlási joga lenne a vevőnek?
Köszönöm a segítséget!
Válasz Praetor #5550. hozzászólására
"
Kérdésem. Akkor mi van, ha a rájelentkező bejegyzett BIO gazdálkodó és tulajdonos társ?"
A jelenleg győztes vevő meg helyben lakó Fideszes.
Válasz mtarka #5547. hozzászólására
Igen, szerintem jó úgy, ahogy Spice007 kolléga írta. Végül is egy ilyen hivatkozás belefér a szerződésbe, de úgy gondolom a kormányhivatali munkatársak időről-időre aktualizálják az ismereteiket, úgyhogy előfordulhat, hogy nem szükséges. Nekik is minősítik a munkájukat, és a vesztes perek nem építik a renoméjukat és az előremenetelüket.
Válasz Radocz #5546. hozzászólására
A tulajdonostárs megelőzi az ökológiai gazdálkodót, így ez utóbbinak ebben a relációban szerintem nincs jelentősége.
Válasz mtarka #5548. hozzászólására
Nincs mit megköszönni, örülök, hogy segíthettem. Nekem ez a hobbim, és már legalább ezer Kúria ítéletet elolvastam különböző témákban,illetve megtanultam konkrét kérdésekekel kapcsolatban hogyan keressek rá.
Az ítélet:
A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
ítélete
Az ügy száma: Kfv.III.37.673/2016/4.
A tanács tagjai: dr. Kárpáti Zoltán a tanács elnöke
dr. Fekete Ildikó előadó bíró
dr. Kovács Ákos bíró
A felperes:
Képviselője: dr. Fodor János ügyvéd
Az alperes: Komárom-Esztergom Megyei Kormányhivatal
Képviselője: jogtanácsos
A per tárgya: földtulajdon szerzése tárgyában hozott közigazgatási határozat felülvizsgálata
A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: az alperes
Az elsőfokú bíróság és határozatának száma:
Tatabányai Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság
3.K.27.240/2015/5.
A másodfokú bíróság és határozatának száma:
Tatabányai Törvényszék
2.Kf.27.002/2016/3.
Rendelkező rész
A Kúria a Tatabányai Törvényszék 2.Kf.27.002/2016/3. számú ítéletét hatályában fenntartja.
Kötelezi a Kúria az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
A feljegyzett felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak helye nincs.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A külterület hrsz.-ú ingatlan 4872/60394 tulajdoni hányadának adásvétele tárgyában Sz L eladó és a felperesi vevő között 2015. június 5-én adásvételi szerződés jött létre, amely a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján 60 napos időtartamra kifüggesztésre került. A kifüggesztés időtartama alatt az elővásárlási joggal összefüggő vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatok érkeztek, amelyekről az alperes megállapította, hogy nem felelnek meg a jogszabályi előírásoknak, ugyanakkor a felperes által kötött adásvételi szerződés jóváhagyását a 2015. szeptember 16. napján kelt 571597/2015. számú határozatával megtagadta. A határozat indokolásában a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 5. § 17. pontjára, 23. § (1) bekezdésére és 18. § (1), (3) bekezdésére, valamint a Földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 13. § (3) bekezdésére hivatkozott.
A kereset és ellenkérelem
[2] A felperes keresetében az alperes határozatának felülvizsgálatát, hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését, az általa kötött adásvételi szerződést jóváhagyó határozat meghozatalára utasítását kérte.
[3] Az alperes nyilatkozata a kereset elutasítására irányult, a határozatában foglaltakat fenntartotta.
Az elsőfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Kifejtette, a jogszabály egyértelműen kimondja, hogy abban az esetben áll fenn a társtulajdonos elővásárlási joga, amennyiben a tulajdonostárs kívülálló harmadik személy részére kívánja tulajdoni illetőségét értékesíteni. A perbeli esetben nem ez történt, hiszen az eladó az ingatlan tulajdonostársának, a felperesnek kívánta az ingatlanrészt eladni, így tehát a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdés alapján a felperes hivatkozása jogszabályba ütközött. Idézte a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében foglaltakat és a Fétv. 13. § (3) bekezdésének rendelkezését.
[5] Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatásával az alperes határozatának megváltoztatását és az általa kötött adásvételi szerződés jóváhagyásának megállapítását, másodlagosan az elsőfokú ítélet megváltoztatásával az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és az alperes új, az általa kötött adásvételi szerződést jóváhagyó határozat meghozatalára utasítását kérte. Fellebbezésében kifogásolta, hogy az elsőfokú bíróság indokolási kötelezettségének nem tett eleget, nem fejtette ki, hogy miért nem találta megalapozottnak a felperes jogi érveit, mindezzel megsértette a Pp. 221. § (1) bekezdését.
[6] Anyagi jogszabálysértésként a felperes az ügy érdemét illetően arra hivatkozott, hogy az alperesi határozat a Földforalmi tv. 18. § (3) bekezdését félreértelmezi. A 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontra hivatkozással az adásvételi szerződés jóváhagyását nem tagadhatta volna meg. Utalt arra, hogy ezzel az alperes egy teljesen új elutasítási okot alkotott.
[7] Az alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
A másodfokú ítélet
[8] A másodfokú bíróság a fellebbezést alaposnak értékelte és az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Ítéletének indokolásában a felperesnek a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 221. § (1) bekezdésének sérelmére, mint eljárási jogszabálysértésre való hivatkozását nem találta megalapozottnak. Utalt az e körben kialakult töretlen bírói gyakorlatra, mely szerint az indokolási kötelezettség elmulasztása miatt az elsőfokú határozat hatályon kívül helyezése csak akkor lehetséges, ha a határozatból és az eljárás adataiból nem állapítható meg, hogy az elsőfokú bíróság a döntését mire alapította és ezért az érdemi határozat nem bírálható felül. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a felek nyilatkozatai, a releváns okiratok rendelkezésre állnak, ezért olyan súlyú eljárási szabálysértés nem állapítható meg, amely az ügy érdemi felülbírálatát nem teszi lehetővé.
[9] A Földforgalmi tv. és a Fétv. előírásaira való fellebbezési kifogások kapcsán kifejtette a másodfokú bíróság, hogy az alperes, mint mezőgazdasági igazgatási szerv a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében írt kötelezettségének eleget téve, a jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést vizsgálta először, kizárólag annak tartalmi és alaki kellékei alapján az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelés szempontjából. Ezen vizsgálat, ellenőrzés keretében helyesen állapította meg, hogy a felperes, mint vevő földművesnek minősül, az adásvétel tárgyát képező ingatlanban társtulajdonos, illetve a Fétv. 13. § (3) bekezdés rendelkezései alapján vizsgálta azt, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E formai vizsgálathoz kapcsolódóan értelmezte úgy az alperes a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdését, hogy a felperes, mint tulajdonostárs, vevő elővásárlási jogosultságára csak akkor hivatkozhat, ha a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostársa tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladására kerül sor. Ezen megállapításával és jogértelmezésével határozatában akként foglalta állást, hogy a felperest elővásárlási jog nem illeti meg. Megállapította a másodfokú bíróság, hogy az alperes jogszabálysértően alkalmazta a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjainak rendelkezéseit a felperesre, mint vevőre, annak kiterjesztő értelmezése megalapozatlan. Az alperes határozata e körben önmagának is ellentmondó megállapításokat tartalmaz. Helyesen mutatott rá fellebbezésében a felperes, hogy ezen okra hivatkozással az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadása jogszabálysértő.
[10] Hangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés rendelkezéseinek alkalmazásakor az alperesnek észlelnie kellett volna, hogy elfogadó nyilatkozat hiányában az adásvételi szerződésben rögzített elővásárlásra jogra történő hivatkozás vizsgálata már az adásvételi szerződés tartalmi értékelésének minősül. A Földforgalmi tv. 23. § (3) és (4) bekezdése részletezi a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárását, amikor az előzetes vizsgálat eredményeként nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását és több elővásárlásra jogosult nyújtott be elfogadó nyilatkozatot, akkor az elővásárlásra jogosultakat a törvény által meghatározott sorrendben rangsorolni köteles. Ezen kötelezettség teljesítésénél bír relevanciával a vevőnek az elővásárlási jogra történő 18. § (3) bekezdésére való hivatkozása. Az a tény, hogy az adásvételi szerződés a 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpont kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, magában foglalja azt, hogy az adásvételi szerződés megtagadásának hiányában a következő lépcsőben kell vizsgálni a mezőgazdasági igazgatási szervnek a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[11] Megállapította tehát a másodfokú bíróság, hogy a felülvizsgálni kért alperesi határozat jogszabálysértő, ugyanis a mezőgazdasági igazgatási szerv az elővásárlási jogosulttól származó elfogadó nyilatkozat hibáját megállapítva tagadta meg az adásvételi szerződés jóváhagyását úgy, hogy a határozatában azt rögzítette, hogy a felperest, mint vevőt elővásárlási jog nem illeti meg. Jogszabálysértő az alperesi határozat értelmezése az okból is, hogy ugyanabban a jogi pozícióban levő felet (társtulajdonost) vevőként és vételi ajánlattevőként teljesen másként ítéli meg. Nem eredményezheti a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének értelmezése azt, hogy a társtulajdonosokat jogszabály megkerülésére ösztönözze.
[12] A rendelkezésre állt adatok azt támasztották alá, hogy az alperesi határozat e körben nem megalapozott, az adásvételi szerződés 4. pontjában feltüntetett Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésére történő hivatkozás megtévesztőként értelmezhető, ugyanis a kifüggesztés időtartama alatt több elfogadó nyilatkozat is benyújtásra került. Nem vitás azonban, hogy ezek az elfogadó nyilatkozatok alakszerűsége az előírásoknak nem felelt meg, ezért értékelésen kívül maradtak.
[13] A másodfokú bíróság a megismételt eljárásra vonatkozóan előírta, hogy az alperes további szempontok szerint köteles vizsgálni az adásvételi szerződés jóváhagyását, illetőleg megtagadásának kérdését.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[14] A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és a felperes fellebbezésének elutasítását kérte. A Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésére, a Fétv. 13. § (1) bekezdésére, a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében foglaltakra hivatkozott. Továbbra is fenntartotta azon álláspontját, mely szerint a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jogalapra közös tulajdonban álló föld eladása esetében a tulajdonostársi pozícióban levő elővásárlási jogosult kizárólag abban az esetben hivatkozhat, amennyiben a vevő harmadik személynek, vagyis nem tulajdonostársnak minősül. Hangsúlyozta, hogy az alperes jogalkalmazó szerv, a tételesen meghatározott jogszabályi rendelkezésektől nem térhet el akkor sem, ha esetleg úgy véli, hogy a szerződés szerinti vevőre – aki egyébként tulajdonostárs – méltánytalan volna a rendelkezés szó szerinti alkalmazása. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jogosultsági sorrend meghatározott ranghelyére – a többi elővásárlási jogalappal ellentétben – nem hivatkozhat egyidejűleg a vevő és az elfogadó nyilatkozatot tevő is, mivel a ranghely érvényesítésének – amellett, hogy csak földművesnek minősülő tulajdonostárs hivatkozhat rá – van egy további feltétele, mégpedig az, hogy a vételi ajánlatnak harmadik személytől kell érkeznie. Ezen feltétel megléte automatikusan kizárja a vevőket abból, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerinti ranghelyen érvényesítsék elővásárlási jogukat. Fenntartotta azon álláspontját, hogy a tárgyi ügyben a felperes tévesen jelölte meg elővásárlás jogalapjaként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdését tekintettel arra, hogy nincs a jogügyletben olyan harmadik személy, akivel szemben elővásárlási jogát érvényesíthette volna.
[15] Idézte az alperes a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontban írtakat, a Fétv. 13. § (3) bekezdését, és kifejtette, hogy az elővásárlási jogosultság vizsgálata a jogerős ítéletben foglaltakkal szemben a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében foglalt előzetes vizsgálat során történik. Amennyiben az elővizsgálat során az adásvételi szerződés jóváhagyását nem tagadja meg, az eljárás következő szakaszában a tévesen megjelölt elővásárlási jogalap a hatóság által már nem vizsgálható. Az alperesi álláspont szerint jogszabálysértő az ítélet azon megállapítása, mely szerint a határozat önellentmondó. A hatóság döntésében nem azt állapította meg, hogy a szerződés szerinti vevő nem rendelkezik elővásárlási jogosultsággal, hanem azt, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésére alapított elővásárlási joggal nem rendelkezik.
[16] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[17] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[18] A Kúria álláspontja szerint az ügyben eljárt bíróságok helyesen állapították meg az irányadó tényállást, abból azonban a másodfokú bíróság volt az, amely a helyes jogi következtetést levonta, a Kúria az abban foglaltakkal értett egyet.
[19] Kiemeli a Kúria, hogy a felülvizsgálati eljárás során a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 270. § (2) bekezdése és 272. § (2) bekezdése értelmében kizárólag a jogerős ítélet jogszerűsége vizsgálható, a Pp. 275. § (2) bekezdésének megfelelően a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben.
[20] A Fétv. 13. § (3) bekezdése egyértelműen előírja, hogy az adásvételi szerződésben rögzíteni kell azt is, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E jogosultság fennállása esetén meg kell jelölni a szerződésben azt is, hogy a jogosultság mely törvényen, és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn. A szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén ennek tényét kell rögzíteni az adásvételi szerződésben.
[21] E törvényi előírásnak megfelelően a felperes és az eladó a 2015. június 5. napján megkötött adásvételi szerződésükben rögzíteni volt köteles azt, hogy a felperes, mint vevő elővásárlásra jogosult-e. A szerződés 4. pontja tartalmazta, hogy a felperest az ingatlan tulajdonostársaként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg.
[22] A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerint a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetén az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi a földműves tulajdonostárs.
[23] A Kúria egyetértett azon jogi állásponttal, hogy téves volt a jóváhagyás megtagadása azon indokolással, hogy a felperes csak akkor hivatkozhatna e jogszabályhely alapján fennálló elővásárlási jogára, ha az ingatlant nem neki, hanem egy harmadik személynek adnák el. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének helyes értelmezése szerint a harmadik személy bárki lehet, aki nem tulajdonostárs. A tulajdonostársnak akkor van elővásárlási joga, ha a másik tulajdonostárs a tulajdoni hányadát nem egy harmadik tulajdonostársnak, hanem egy kívülállónak, tehát harmadik személynek kívánja eladni. Tulajdonostársnak tulajdonostárssal szemben nincs elővásárlási joga, de mindenki mással (kivéve a Magyar Államot) szemben igen. A tulajdonostárs vevőként hivatkozhat a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében rögzített elővásárlási jogára, mely szerint ő a 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt nem tulajdonostárs jogosultakat megelőzi. A Földforgalmi tv. 18. (3) bekezdésének idézett rendelkezése azt rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult akkor hivatkozhat az elővásárlási jogára, ha a vételi ajánlat nem egy tulajdonostárstól, hanem harmadik személytől érkezik. Ezen értelmezés összhangban áll a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:81 § (1) bekezdésével és megfelel a Földforgalmi tv. e rendelkezéseihez fűzött indokolásnak is.
[24] Osztotta a Kúria a jogerős ítéletnek azon megállapítását is, hogy jogszabálysértően hivatkozott az alperes a jóváhagyás megtagadásának jogszabályi alapjaként a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjára. Az alperes által analógiával kreált elutasítási jogkör nem feleltethető meg a törvényi rendelkezésnek, az abból levont alperesi következtetés jogszabálysértő. A felülvizsgálati kérelemnek az ezzel kapcsolatos érvelése ellentétes az idevonatkozó törvényi előírásokkal és a jogszabály céljával is. Helytállóan rögzítette azt a másodfokú bíróság, hogy az adásvételi szerződés ezen jogszabályhely alapján, annak kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, annak hiányában pedig vizsgálni kell a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[25] Minderre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
Záró rész
[26] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.274.§ (1) bekezdésének megfelelően tárgyaláson kívül bírálta el.
[27] A felülvizsgálati eljárásban felmerült felperesi perköltség megfizetésére a Kúria az alperest a Pp. 270. § (1) bekezdés folytán alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdés szerint kötelezte.
[28] A tárgyi illeték feljegyzési jog folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket az alperes személyes illetékmentességére tekintettel a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13. § (1) bekezdése és 14. §-a értelmében az állam viseli.
Budapest, 2016. november 29.
Dr. Kárpáti Zoltán sk. a tanács elnöke, Dr. Fekete Ildikó sk. előadó bíró, Dr. Kovács Ákos sk. bíró
A kiadmány hiteléül:
Válasz quercuserdesz #5538. hozzászólására
Szeretném megköszönni Neked a fórum és a gazdatársak nevében is ezt a nagyszerű kutatómunkát.
Ha már az ügyvédeknek nincs erre idejük...
Esetleg, ha nem túl nagy kérés, fel tudnád tenni a teljes Kfv.III.37.673/2016/4. felülvizsgálati döntést?
Válasz Praetor #5544. hozzászólására
Most akkor pezsgőt bonthatunk tulajdonostársként vagy sem?
Te is azt olvasod ki a "Delphoi" Kúria felülvizsgálati döntéséből, hogy ezentúl végre beleírhatjuk az adásvételi szerződésbe a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdését - ahogyan korábban 5537 hozzászólásában Spice007 is megmutatta - anélkül, hogy ez érvenytelenné tenné az egész adásvételi szerződést?
Gondolod, hogy az segíti majd a kormányhivatalok munkáját, ha innentől külön meghivatkozzuk az adásvételi szerződésben a legendássá váló Kfv.III.37.673/2016/4. számú Kúriai felülvizsgálati döntést?
Válasz Praetor #5544. hozzászólására
Kezd világosodni. (nem kint, hanem itt mélyen legbelül).
Kérdésem. Akkor mi van, ha a rájelentkező bejegyzett BIO gazdálkodó és tulajdonos társ?
(Kell e menni vele a kúriáig, vagy elegendő hozzá egy ismerős)?
mtarka téged délben hívni foglak. (lepke per, szaktanácsadás).
Válasz JD 4630 #5541. hozzászólására
Meg tudod nekem mondani hogy honnan kell számítani a 30 napot?
Válasz mtarka #5539. hozzászólására
A diskurzusunk szempontjából a kúria felülvizsgálati döntéséből szerintem ezek a kulcsmondatok:
"Jogszabálysértő az alperesi határozat értelmezése az okból is, hogy ugyanabban a jogi pozícióban levő felet (társtulajdonost) vevőként és vételi ajánlattevőként teljesen másként ítéli meg."
és
"A tulajdonostárs vevőként hivatkozhat a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében rögzített elővásárlási jogára, mely szerint ő a 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt nem tulajdonostárs jogosultakat megelőzi. A Földforgalmi tv. 18. (3) bekezdésének idézett rendelkezése azt rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult akkor hivatkozhat az elővásárlási jogára, ha a vételi ajánlat nem egy tulajdonostárstól, hanem harmadik személytől érkezik."
Ez a másodfokú bíróság és a kúria döntése. Azt nincs részletezve, hogy a jogértelmezése során hogyan jutott erre az álláspontra a másodfokú bíróság és a kúria, de a joggyakorlatot ez meghatározza, és ezért a 18.§ (3) bekezdését így kell értelmezni.
Válasz quercuserdesz #5538. hozzászólására
Válasz quercuserdesz #5538. hozzászólására
Jut eszembe.
Amikor (3 ha alatti) NFA-s föld tulajdonjogára pályáztunk helyben lakó tulajdonostársként és nyertünk, utána az NFA-s ügyvéd a szerződéskötéskor kerek-perec megtagadta, hogy a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése szerinti - tulajdonostársi - elővásárlási jogot beleírja az adásvételi szerződésbe, csak a Ptk. szerinti tulajdonostársi elővásárlási jogot írta bele.
Még szerencse, hogy nem jelentkezett ránk senki. Most tuti tökön lőném magam, ha egy külső (harmadik személy) elvitte volna a kifüggesztéskor...
Válasz istvan0423 #5540. hozzászólására
Ha rájelentkező vagy 30 nap a jogvesztö határidő ptk szerint.
Üdvözletem! Az ügyben szeretnék segítséget kérni, hogy adott egy NFA-s földterület (szántó). A földterületre 2016-ban az árverést követő kifüggesztés után, elővásárlási jogom kívántam érvényesíteni helyi földterületre, helyben lakó, fiatal földművesként, azonban azt egy nem helyben lakó (viszont 20km-en belül élő, kb. 1000 ha-al rendelkező), nem fiatal földművesnek ítélték oda. Erről földhivatali bejegyző határozatot is kaptam, de az ügyvédem azt mondta, hogy 3 éven belül megtámadható a döntés, sőt azzal, hogy anno rájelentkeztem, azzal eleget tettem annak, hogy 3 éven belül legyen az ügy. Azonban halogatja a pert, elmondása szerint azért, mert nem biztos benne még ezek alapján sem, hogy nyer az ügy. A hosszúra sikerült történet végén a kérdésem, hogy járt-e valaki hasonlóan, ha igen mi lett a vége?
Válasz quercuserdesz #5538. hozzászólására
Kínaiul jobban érteném:)
Naszóval.........
A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
ítélete
Az ügy száma: Kfv.III.37.673/2016/4.
Az elsőfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Kifejtette, a jogszabály egyértelműen kimondja, hogy abban az esetben áll fenn a társtulajdonos elővásárlási joga, amennyiben a tulajdonostárs kívülálló harmadik személy részére kívánja tulajdoni illetőségét értékesíteni. A perbeli esetben nem ez történt, hiszen az eladó az ingatlan tulajdonostársának, a felperesnek kívánta az ingatlanrészt eladni, így tehát a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdés alapján a felperes hivatkozása jogszabályba ütközött. Idézte a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében foglaltakat és a Fétv. 13. § (3) bekezdésének rendelkezését.
...........................................
A másodfokú ítélet
[8] A másodfokú bíróság a fellebbezést alaposnak értékelte és az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Ítéletének indokolásában a felperesnek a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 221. § (1) bekezdésének sérelmére, mint eljárási jogszabálysértésre való hivatkozását nem találta megalapozottnak. Utalt az e körben kialakult töretlen bírói gyakorlatra, mely szerint az indokolási kötelezettség elmulasztása miatt az elsőfokú határozat hatályon kívül helyezése csak akkor lehetséges, ha a határozatból és az eljárás adataiból nem állapítható meg, hogy az elsőfokú bíróság a döntését mire alapította és ezért az érdemi határozat nem bírálható felül. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a felek nyilatkozatai, a releváns okiratok rendelkezésre állnak, ezért olyan súlyú eljárási szabálysértés nem állapítható meg, amely az ügy érdemi felülbírálatát nem teszi lehetővé.
[9] A Földforgalmi tv. és a Fétv. előírásaira való fellebbezési kifogások kapcsán kifejtette a másodfokú bíróság, hogy az alperes, mint mezőgazdasági igazgatási szerv a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdésében írt kötelezettségének eleget téve, a jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést vizsgálta először, kizárólag annak tartalmi és alaki kellékei alapján az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelés szempontjából. Ezen vizsgálat, ellenőrzés keretében helyesen állapította meg, hogy a felperes, mint vevő földművesnek minősül, az adásvétel tárgyát képező ingatlanban társtulajdonos, illetve a Fétv. 13. § (3) bekezdés rendelkezései alapján vizsgálta azt, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E formai vizsgálathoz kapcsolódóan értelmezte úgy az alperes a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdését, hogy a felperes, mint tulajdonostárs, vevő elővásárlási jogosultságára csak akkor hivatkozhat, ha a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostársa tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladására kerül sor. Ezen megállapításával és jogértelmezésével határozatában akként foglalta állást, hogy a felperest elővásárlási jog nem illeti meg. Megállapította a másodfokú bíróság, hogy az alperes jogszabálysértően alkalmazta a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjainak rendelkezéseit a felperesre, mint vevőre, annak kiterjesztő értelmezése megalapozatlan. Az alperes határozata e körben önmagának is ellentmondó megállapításokat tartalmaz. Helyesen mutatott rá fellebbezésében a felperes, hogy ezen okra hivatkozással az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadása jogszabálysértő.
[10] Hangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés rendelkezéseinek alkalmazásakor az alperesnek észlelnie kellett volna, hogy elfogadó nyilatkozat hiányában az adásvételi szerződésben rögzített elővásárlásra jogra történő hivatkozás vizsgálata már az adásvételi szerződés tartalmi értékelésének minősül. A Földforgalmi tv. 23. § (3) és (4) bekezdése részletezi a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárását, amikor az előzetes vizsgálat eredményeként nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását és több elővásárlásra jogosult nyújtott be elfogadó nyilatkozatot, akkor az elővásárlásra jogosultakat a törvény által meghatározott sorrendben rangsorolni köteles. Ezen kötelezettség teljesítésénél bír relevanciával a vevőnek az elővásárlási jogra történő 18. § (3) bekezdésére való hivatkozása. Az a tény, hogy az adásvételi szerződés a 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpont kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, magában foglalja azt, hogy az adásvételi szerződés megtagadásának hiányában a következő lépcsőben kell vizsgálni a mezőgazdasági igazgatási szervnek a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[11] Megállapította tehát a másodfokú bíróság, hogy a felülvizsgálni kért alperesi határozat jogszabálysértő, ugyanis a mezőgazdasági igazgatási szerv az elővásárlási jogosulttól származó elfogadó nyilatkozat hibáját megállapítva tagadta meg az adásvételi szerződés jóváhagyását úgy, hogy a határozatában azt rögzítette, hogy a felperest, mint vevőt elővásárlási jog nem illeti meg. Jogszabálysértő az alperesi határozat értelmezése az okból is, hogy ugyanabban a jogi pozícióban levő felet (társtulajdonost) vevőként és vételi ajánlattevőként teljesen másként ítéli meg. Nem eredményezheti a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének értelmezése azt, hogy a társtulajdonosokat jogszabály megkerülésére ösztönözze.
[12] A rendelkezésre állt adatok azt támasztották alá, hogy az alperesi határozat e körben nem megalapozott, az adásvételi szerződés 4. pontjában feltüntetett Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésére történő hivatkozás megtévesztőként értelmezhető, ugyanis a kifüggesztés időtartama alatt több elfogadó nyilatkozat is benyújtásra került. Nem vitás azonban, hogy ezek az elfogadó nyilatkozatok alakszerűsége az előírásoknak nem felelt meg, ezért értékelésen kívül maradtak.
[13] A másodfokú bíróság a megismételt eljárásra vonatkozóan előírta, hogy az alperes további szempontok szerint köteles vizsgálni az adásvételi szerződés jóváhagyását, illetőleg megtagadásának kérdését.
............................................
A Kúria döntése és jogi indokai
[17] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[18] A Kúria álláspontja szerint az ügyben eljárt bíróságok helyesen állapították meg az irányadó tényállást, abból azonban a másodfokú bíróság volt az, amely a helyes jogi következtetést levonta, a Kúria az abban foglaltakkal értett egyet.
[19] Kiemeli a Kúria, hogy a felülvizsgálati eljárás során a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban Pp.) 270. § (2) bekezdése és 272. § (2) bekezdése értelmében kizárólag a jogerős ítélet jogszerűsége vizsgálható, a Pp. 275. § (2) bekezdésének megfelelően a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben.
[20] A Fétv. 13. § (3) bekezdése egyértelműen előírja, hogy az adásvételi szerződésben rögzíteni kell azt is, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e. E jogosultság fennállása esetén meg kell jelölni a szerződésben azt is, hogy a jogosultság mely törvényen, és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn. A szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén ennek tényét kell rögzíteni az adásvételi szerződésben.
[21] E törvényi előírásnak megfelelően a felperes és az eladó a 2015. június 5. napján megkötött adásvételi szerződésükben rögzíteni volt köteles azt, hogy a felperes, mint vevő elővásárlásra jogosult-e. A szerződés 4. pontja tartalmazta, hogy a felperest az ingatlan tulajdonostársaként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg.
[22] A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerint a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetén az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi a földműves tulajdonostárs.
[23] A Kúria egyetértett azon jogi állásponttal, hogy téves volt a jóváhagyás megtagadása azon indokolással, hogy a felperes csak akkor hivatkozhatna e jogszabályhely alapján fennálló elővásárlási jogára, ha az ingatlant nem neki, hanem egy harmadik személynek adnák el. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének helyes értelmezése szerint a harmadik személy bárki lehet, aki nem tulajdonostárs. A tulajdonostársnak akkor van elővásárlási joga, ha a másik tulajdonostárs a tulajdoni hányadát nem egy harmadik tulajdonostársnak, hanem egy kívülállónak, tehát harmadik személynek kívánja eladni. Tulajdonostársnak tulajdonostárssal szemben nincs elővásárlási joga, de mindenki mással (kivéve a Magyar Államot) szemben igen. A tulajdonostárs vevőként hivatkozhat a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében rögzített elővásárlási jogára, mely szerint ő a 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt nem tulajdonostárs jogosultakat megelőzi. A Földforgalmi tv. 18. (3) bekezdésének idézett rendelkezése azt rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult akkor hivatkozhat az elővásárlási jogára, ha a vételi ajánlat nem egy tulajdonostárstól, hanem harmadik személytől érkezik. Ezen értelmezés összhangban áll a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:81 § (1) bekezdésével és megfelel a Földforgalmi tv. e rendelkezéseihez fűzött indokolásnak is.
[24] Osztotta a Kúria a jogerős ítéletnek azon megállapítását is, hogy jogszabálysértően hivatkozott az alperes a jóváhagyás megtagadásának jogszabályi alapjaként a Földforgalmi tv. 23. § (1) bekezdés c) pont cc) alpontjára. Az alperes által analógiával kreált elutasítási jogkör nem feleltethető meg a törvényi rendelkezésnek, az abból levont alperesi következtetés jogszabálysértő. A felülvizsgálati kérelemnek az ezzel kapcsolatos érvelése ellentétes az idevonatkozó törvényi előírásokkal és a jogszabály céljával is. Helytállóan rögzítette azt a másodfokú bíróság, hogy az adásvételi szerződés ezen jogszabályhely alapján, annak kiterjesztő értelmezésével nem tagadható meg, annak hiányában pedig vizsgálni kell a felperes elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos hivatkozását a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szempontjából.
[25] Minderre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
Záró rész
[26] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp.274.§ (1) bekezdésének megfelelően tárgyaláson kívül bírálta el.
[27] A felülvizsgálati eljárásban felmerült felperesi perköltség megfizetésére a Kúria az alperest a Pp. 270. § (1) bekezdés folytán alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdés szerint kötelezte.
[28] A tárgyi illeték feljegyzési jog folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket az alperes személyes illetékmentességére tekintettel a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13. § (1) bekezdése és 14. §-a értelmében az állam viseli.
Budapest, 2016. november 29.
Dr. Kárpáti Zoltán sk. a tanács elnöke, Dr. Fekete Ildikó sk. előadó bíró, Dr. Kovács Ákos sk. bíró
Válasz melcsi0 #5501. hozzászólására
Bocs, pontatlan voltam (nem pontosan emlékeztem). Mikor volt földbizottsági döntés, és elmondta az ügyintéző, hogy anyám (társtulaj vevő) nyer, akkor a miért volt a válasz, hogx apám közeli hozzátartozoként nem jelentkezhet rá. Most előkerestem határozatot: szerzodesbrn benne volt, hogy kulsos rajelentkezo eseten elni kivánunk 18¥ (3)-mal. Erre hivatkozva anyamnak iteltek...
Válasz quercuserdesz #5534. hozzászólására
Köszönöm
Válasz quercuserdesz #5530. hozzászólására
Az "eladás" csak adásvétel útján történhet, és
ez egy terminus technikus, tehát jogszabályi definíciója van. Nem eladási v. vételi szándékról beszél, hanem eladásról vagy vételről.
A hatályosság meg ebben az esetben irreleváns, hiszen az adásvétel tényét és a felek pozícióját a szerződés alapján állapíthatjuk meg, és ehhez elegendő kritérium a jogszabálynak megfelelő _érvényes_ szerződés. Ebből látszik, hogy van eladás, és hogy ki van a vevő pozíciójában. A hatályba lépés időpontja pedig mindössze annyit jelent, hogy a szerződés a joghatást mikor fejti ki, mikor lép életbe.
Válasz Attikaa #5533. hozzászólására
Az önkormányzathoz történő beérkezéstől számított 15 napon belül kell a jegyzőnek kifüggeszteni.
Az önkormányzathoz bevitt adásvételi szerződést mennyi idejük van kifüggeszteni? Vagy onnan számít az idő amikor én bevittem vagy onnantól amikor ők kirakták?
Moderálási elveink miatt törölve: 2018-04-03 20:34:40
Válasz mtarka #5528. hozzászólására
Most vagyunk ilyenben. Nem új szerződés kell a záradékoltat elfogadja a fh, de csak akkor jegyzi be a tulajdonjogot ha a tulaj aláírja a nevünkre szóló tulajdonbejegyzési kérelmet. A tulaj persze szóbaállni nem akar velünk. Beadtuk a keresetet, de az ügyvéd azt mondta simán elhúzhatják pár évig, ha meg közben elpatkol az öreg akkor futhatunk a pénzünk után. Így vettünk földet pénz benne áll de nem tudom használni.
Válasz Praetor #5527. hozzászólására
Ez nem egészen így van. Minden elővásárlásra jogosult esetében eladást említ a törvény:
"18. § (1) A föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:"
Arról van szó,hogy miután a vevő, és az eladó köteles egységes okiratban foglalni a megállapodásukat(szerződés), és azt megküldeni az elővásárlásra jogosultaknak, illetve hirdetmény útján közölni velük, ezek függő hatályú szerződések. Ez azt jelenti, hogy a szerződés csak akkor válik hatályossá, ha az elővásárlásra jogosultak nem élnek a jogukkal. Erről a Ptk. is rendelkezik:
"6:118. § [Beleegyezéstől vagy jóváhagyástól függő szerződés]
(1) Ha a szerződés hatályosságához jogszabály harmadik személy beleegyezését vagy hatóság jóváhagyását teszi szükségessé, a beleegyezéssel vagy a jóváhagyással a szerződés megkötésének időpontjára visszamenőleg válik hatályossá.
(2) A beleegyezésről vagy jóváhagyásról történő nyilatkozattételig, valamint a nyilatkozattételre megszabott határidő leteltéig a felek jogait és kötelezettségeit a függőben lévő feltétel szabályai szerint kell megítélni.
(3) A szerződés nem válik hatályossá, ha a harmadik személy a beleegyezést vagy a hatóság a jóváhagyást nem adja meg vagy ha arról a bármelyik fél által a másik féllel közölt megfelelő határidőn belül nem nyilatkozik."
Vagyis egyrészt az alapszerződés függő hatályú mindaddig, amíg az elővásárlási jog gyakorlására adott határidő nyitva áll, illetve mindaddig, amíg a hatósági jóváhagyás meg nem történik. Ezek a jóváhagyások nem a szerződés létrejöttének, hanem a szerződéshatályosulásának a feltételei.
Válasz mtarka #5528. hozzászólására
Passz. Az biztos, hogy a bíróság pótolhatja az eladó nyilatkozatát, és a bíróság ítélete alapján is bejegyezhető a tulajdon. Tehát ezzel nem fogja meghiúsítani az adásvételt. Az viszont kérdéses, hogy mennyi időbe telik. Nem ismerem a joggyakorlatot, hogy milyen eljárási cselekményekkel lehet elhúzni az ügyet, de alapesetben szerintem akár 1-2 tárgyalási napot követően is születhet ítélet.
Ha valaki "eltűnik", az szerintem nem akadályozza meg az ítélethozatalt, de nyilván elhúzhatja.
Ha valamelyik fél elhaláloz, akkor érvénytelen a szerződés, és elszámolási jogviszony jön létre a másik fél, illetve a jogutódok között.
Az ingatlan adásvétel konstitutív hatályú (bejegyzéssel jön létre, nem a szerződéskötéssel, viszont a szerződéskötés időpontjától). Az eladónak/vevőnek a halál tényével megszűnik a jogalanyisága, így nem adhat el/szerezhet tulajdont. Az esetlegesen fizetett előleg vagy vételár visszajár (foglaló is, de nem kétszeresen), és a hagyatékhoz tartozik. Ha nem akarják visszafizetni, akkor jogalap nélküli gazdagodásra perelhető a fél vagy a jogutódok.
Válasz Praetor #5527. hozzászólására
Ez is külön érdekes, hogy nem egy "vételi ajánlat" és "elfogadó nyilatkozatok" versenyeznek, hanem már eleve egy kész adásvételi szerződést kell kifüggeszteni (néha közvetlenül megküldeni), amelyre lehet elfogadó nyilatkozatot tenni.
"A vevő helyére pedig a kormányhivatali határozattal kerül a rájelentkező, ami egyben az ügy lezárását is jelenti". Nekem is ez lett volna a logikus, de nem így történt a valóságban!
Külön szerződést kellett kötni a "rájelentkezőnek" az eredeti "eladóval" és csak ezt követően lehetett az ingatlan-nyilvántartási eljárást megindítani. Szerintem ez szükségtelen és a kormányhivatali határozat után automatikus kellene legyen az ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog bejegyzési eljárás.
Már csak azért is fura ez, mert mi van, ha az "eredeti eladó" nem áll szóba a "rájelentkezővel"? Bírósági úton kell kikényszeríteni a "eredeti eladó" aláírásának pótlását? Mennyi idő ez? Mi van, ha időközben valamelyik fél "eltűnik" (elérhetetlenné válik), vagy mondjuk elhaláloz? Ki jogosult a jogerős ítéletig a föld művelésére, a támogatás felvételére?
Válasz quercuserdesz #5523. hozzászólására
Nem rossz az érvelésed, és hajlanék is az elfogadására, mert ésszerű.
Viszont, az eljárás szempontjából azért kérdéses. Mert azt írja a jogszabály, hogy "a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében". Ez a mondatrész szerintem egy szerződésben kifejezett szándékot és poziciót jelöl meg, mert törvényileg meghatározott az ingatlanok adásvételének alakisága, és amíg nincs szerződés, addig nincs is eladás. Az adásvételi eljárás során a vevő addig vevő, amíg az elfogadó nyilatkoztatot tevők közül valaki nem kerül a helyére. A helyére pedig a kormányhivatali határozattal kerül, ami egyben az ügy lezárását is jelenti.
És eddig a pontig a 3. bekezdés elvileg nem alkalmazható, mert nem valósul meg a feltétel. Harmadik féllé a határozattal vált, addig csak pályázott a vevői pozicióra.
Egyébként szvsz a Te értelmezésed lenne a helyes ebben a kérdésben. Viszont nagyon nem szerencsés ez a jogszabályi megfogalmazás.
Válasz quercuserdesz #5523. hozzászólására
Figyelj, ha az adásvételi szerződést két tulajdonostárs köti, tehát az eladó és a vevő is tulajdonos az adott osztatlan közös ingatlanban, akkor még véletlenül sem szabad beleírni a szerződésbe a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdést, mert akkor az egész szerződés érvénytelenné válik (nem csak a szerződés ezen része).
Erre vonatkozóan csatolok egy ítéletet.
Egyszerűen ilyenkor nem érvényesül a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése, tekintsd úgy, mintha ott sem lenne!!
Ha egy másik tulajdonostárs elfogadó nyilatkozatot tesz (rájelentkezk), akkor az sem hivatkozhat a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdésére, mert ebben a relációban nem érvényesülhet! Viszont másra hivatkozhat, pl. arra, hogy helyben lakó földhasználó.
Kétségkívül érdekes jogi helyzet áll elő, ha egy nem tulajdonostárs tesz elfogadó nyilatkozatot (rájelentkezik), hiszen ő valóban "harmadik személy". Jelenleg - a jogszabály szövegének nyelvtani értelmezésével - oda lehet jutni, hogy az egyébként "erősebb" elővásárlási sorrendi jogosult vinné el, mivel a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése nem érvényesülhet. Nagyon durva jogalkotói hiba, hogy ezt hagyja. Mivel az adásvételi szerződésben semmiképpen nem maradhat a földforgalmi tv. 18.§(3) bekezdése, ezért később sem hivatkozhat erre a vevő, még ebben a képtelen helyzetben sem!
Egyébként ennek a kérdésnek a boncolgatása túlmutat a mi lehetőségeinken. Egy ilyen jogvita úgyis a Kúrián dőlne el. Hogy az ott dolgozó bíráknak mi jár a fejében, jobb ha mi nem is tudjuk. Nem tudjuk modellezni, igazából bárhogyan dönthetnek indokolni meg tudják így is és úgy is...
Ezért nem kell szarozni: felesbérletet rá 20 évre + többmilliós jelzálogot + mezei leltárt + kétszeres ár, aztán jelentekezzen rá, aki akar!
Válasz quercuserdesz #5520. hozzászólására
Nagyon egyszerű, amelynek hátterében az áll, hogy minden földforgalmi törvény szerinti elővásárlási jogosult (FÖLDMŰVES) megelőzi az összes Ptk. szerinti elővásárlási jogosultat (NEM FÖLDMŰVES).
1) 1 ha feletti terület eladása esetében szerintem kizárólag a közeli hozzátartozó tulajdonostársaknak kell megküldeni az adásvételi szerződést tértivevényes levélben. Ilyenkor azért elvárt, hogy az eladó tudja, hogy kik a "közeli hozzátartozói" a tulajdonostársak közül.
A többi tulajdonostárs vagy földműves vagy nem földműves. A FÖLDMŰVESEK kizárólag a földforgalmi törvény alapján gyakorolhatják az elővásárlási jogukat, a NEM FÖLDMŰVESEK pedig a Ptk. alapján gyakorolhatják elővásárlási jogukat.
Mivel 1 ha felett eleve csak FÖLDMŰVES szerezhet földet, ezért a NEM FÖLDMŰVESek kiesnek. Nem kell kinyomozni, hogy ki a földműves és ki a nem földműves, mert NEM RELEVÁNS!
NEM FÖLDMŰVES nem szerezheti meg 1 ha felett a föld tulajdonjogát, így elővásárlási joga sem lehet!!
ERGO: SENKINEK nem kell megküldeni az adásvételi szerződést tértivevényes levélben, csak kifüggeszteni a megszokottak szerint!!
2) 1 ha alatti terület adásvétele esetében éppúgy megszerezheti FÖLDMŰVES és NEM FÖLDMŰVES is a föld tulajdonjogát.
Ebben az esetben elképzelhető az a rendkívül ritka eset, hogy akár a Ptk-ra alapítva - persze csak a "sor" legvégén - NEM FÖLDMŰVES megszerzi "rájelentkezőként" a föld tulajdonjogát. Ahhoz, hogy gyakorolni tudja elővásárlási jogát, meg kell ismernie az adásvételi szerződést, tudomást kell szereznie erről. Ezért tájékoztatni kell az aláírástól számított 8 napon belül őket.
Ahogyan írtad a hozzászólásodban, a vevő nem tudja, hogy ki a földműves és ki a nem földműves, ezért célszerű MINDEN TULAJDONOSTÁRSNAK megküldeni az adásvételi szerződést tértivevényes levélben 1 ha alatti föld eladása esetében.
Mondjuk ilyenkor is lehetne "matekozva" csökkenteni a "közvetlenül értesítendő kört", hiszen akinek eleve több területrésze van az adott hrsz-ban, mint 1 ha, azt nem kell kiértesíteni, mivel az csak mint "FÖLDMŰVES" szerezheti meg a terület tulajdonjogát.
Ugyancsak felesleges leveleket küldözgetni, amikor a FÖLDMŰVES TULAJDONOSTÁRS vevő eleve már valamilyen földforgalmi tv-ben szereplő elővásárlási jogosult (pl. helyben lakó) is egyben, hiszen őt csak a földforgalmi tv-ben szereplő elővásárlási joggal rendelkező személy "előzheti meg". Földforgalmi tv. elővásárlási jogosultjait (FÖLDMŰVESEK) pedig elég kifüggesztéssel értesíteni.
Válasz Büresz #5521. hozzászólására
Hozzátenném, az elővásárlás jogszabályi feltételeinek nem a vételi ajánlat közlésekor kell megfelelni, hanem az elfogadási nyilatkozat megtételekor.
Mondok egy példát. A tulajdonostárs megküldi a többi tulajdonostársnak a vevő ajánlatát. Az egyik tulajdonostárs, aki nem földműves elajándékozza a tulajdoni hányadát egy földműves közeli hozzátartozónak. Ő már tehet elfogadó ajánlatot.
Válasz mtarka #5514. hozzászólására
Szerintem nem így van.
Ha egy osztatlanban ez egyik tulajdonostárs az eladó, a másik a vevő, és a vevő túllépi az 1 hektárt, és nem közeli hozzátartozó, akkor földművesnek kell lennie. Az szerződésben meg kell jelölnie az elővásárlási jogosultságát, fölhívva a földforgalmi törvény 18 §. (3). Ha bárki elfogadó ajánlatot tenne, az harmadik személynek minősül. Ha élhetne az elővásárlási jogával,akkor az eladó harmadik személynek adná el a tulajdonrészét. Viszont harmadik személlyel szemben a földműves tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Tehát megelőzi az elfogadót.
Válasz mtarka #5488. hozzászólására
El kell ismernem, hogy igazad van. Ha jóhiszeműen állok a kérdéshez, akkor ez a jogalkotó szándékától eltérő jogszabályi hiba.
Ennek ellenére a tulajdonostársak közötti adásvétel szerintem megvédhető a harmadik személyektől, de az könnyen lehet, hogy csak a bíróságon történhet. A kormányhivatali ügyintézők jó esetben értik a szószerinti szöveget. Aztán vagy leesik nekik a konjunktív feltétel (ti. a harmadik személy javára történő eladás esetében), vagy nem. Ha leesik, akkor a tulajdonostársak bíróságon megtámadva a határozatot, hivatkozhatnak joglogikai kapcsolókra, ami miatt jó eséllyel nyernek is (egy jogegységi határozat után tuti). Mert a bíróság a _jogelveket_ is alkalmazza, nem csak a szószerinti írott jogszabályt.
Válasz quercuserdesz #5520. hozzászólására
Ezért kell elküldeni mindenkinek. Legalábbis nálunk.
Válasz mtarka #5519. hozzászólására
Azt honnan tudja egy közös tulajdonban a tulajdonostárs, aki el akarja adni a tulajdonrészét, hogy a többi tulajdonostárs közül ki, vagy kik földművesek. Vagy kik nem azok? Vagyis, hogy kinek/kinek nem kell elküldeni a vételi ajánlatot?
Hogy érthető legyen:
1 hektár felett "vásárlási joga" sincs nem földműves tulajdonostársnak (kivéve a közeli hozzátartozót), nemhogy "elővásárlási joga".
Ha pedig egyszer valami nincs, akkor azt nem is lehet gyakorolni.
Ha pedig valamit egyszer nem lehet gyakorolni, akkor arra felesleges felhívni a figyelmét közvetlenül, tértivevényes levélben.
Válasz D-032-a #5517. hozzászólására
Rendben. Ok. Megint igazad van. A KÖZELI HOZZÁTARTOZÓKON kívül nincs értelme az 1 ha feletti terület adásvételénél a Ptk-n alapuló elővásárlási jognak (amely = a nem földműves elővásárlási jogával az osztatlan közösnél).
Válasz mtarka #5516. hozzászólására
Elnézést, hogy újra beleszólók, de épp ezt beszéltük (az éjjel), hogy a Ptk.-n alapuló elővásárlási jog, személyhez - azaz közvetlen hozzátartozóhoz - kötődik és nem függ területnagyságtól.
--A Ptk. nem zárja ki a közeli-, de nem földműves hozzátartozó (bármennyi) földvásárlását, amennyiben azt, közeli hozzátartozótól vásárolja.
--Közeli hozzátartozók közötti föld adás-vételre, nem a földtörvényt kell alkalmazni, hanem a Ptk.-t.
--Amennyiben az "egyik" közeli hozzátartozó egy harmadik személynek adná el a földet, akkor kell a "másik" közeli hozzátartozót külön értesíteni. Azért, hogy ha akar, akkor tudjon élni a Ptk.-n alapuló elővásárlási jogával.
Válasz quercuserdesz #5499. hozzászólására
A közlési kötelezettségről szóló jogszabályokat én is ismerem.
Csak azt nem érted meg, hogy ez "fából vaskarika". Anno 3. éven tanultuk polgári jog előadásán: "márpedig fából nem lesz vaskarika, hiába írja le bármilyen szintű jogszabály".
Ha egyszer 1 ha felett KIZÁRT a Ptk-n alapuló elővásárlási joga, akkor hiába citálsz 15 különböző jogi előírást, az akkor sem arra fog vonatkozni!!
Ami egyszer nem létezik, azt nem lehet megkövetelni. Ha egyszer 1 ha felett nem lehet a Ptk-ra hivatkozva föld tulajdonjogot szerezni, akkor a tulajdonostársnak sem kell megküldeni KUKUNYINORSZÁG pf.14-be a levelet, mert jogilag nonszensz.
1 ha alatt van értelme, 1 ha felett nincs.
Válasz quercuserdesz #5512. hozzászólására
Nem tudom mi ebben az érthetetlen számodra.
NINCS ELŐVÁSÁRLÁSI JOGA a tulajdonostársnak, ha a vevő és az eladó is tulajdonostárs az osztatlan közösben.
Sem kicsi, sem nagy, sem semmilyen elővásárlási joga nincs ilyen esetben. Egyszerűen nincs - mint tulajdonostársnak.
Válasz quercuserdesz #5506. hozzászólására
Hiába lesz a tulajdonostárs földműves, egyszerűen nincs "extra" elővásárlási joga, ha két (vagy több) tulajdonostárs köti a szerződést.
Nyilván ott van a "kutya elásva", hogy hiába tulajdonostárs az osztatlan közösben, tehát "fizikailag" szomszéd, de "jogilag" nem élvezi még a szomszéd elővásárlási jogát sem.
Egyszerűen ilyenkor nincs elővásárlási joga, illetve lehet elővásárlási joga, de csak a többi elővásárlási szabály szerint (helyben lakó, földhasználó, szomszéd, állattartó, ökogazda, családi gazdálkodó). Magyarul éppúgy nyílt verseny van, mintha semmi köze nem lenne a tulajdonostárs vevőnek az ingatlanhoz. Ez egyébként nyilvánvalóan méltánytalan...
Ha a tulajdonostárs vevő nem helyben lakó vagy nem állattartó vagy nem ökogazda, akkor alapesetben nem sok esélye van a többi "ugrásra kész" helyi gazdával szemben (akik még egyszer kiemelem: NEM TULAJDONOSTÁRSAK).
Válasz Szalai A P #5510. hozzászólására
Kivett belterületi osztatlan közös tulajdonú földrészlet esetén az Ptk. alapján van elővásárlási joga a tulajdonostársaknak, vagy a szerződéssel alapított elővásárlási jog jogosultjainak.
Válasz Sz_Pisti #5508. hozzászólására
A kérdés fölvetése jogos.
Szerintem a földműves tulajdonostársak minden esetben elővásárlási joggal rendelkeznek. Legfeljebb az egymás közötti sorrend lehet a kérdéses.
De ahhoz, hogy ez egyértelmű legyen kell egy jogerős ítélet.
Válasz Szalai A P #5510. hozzászólására
Belterületet nem kell kifüggeszteni és így esélytelen hogy valaki beleszóljon.
De akkor ha én meg megegyezek valakivel egy ilyen belterületi ingatlanra akkor abba nem szólhat bele senki más nem jelentkezhet rá sehogy egy idegen?
Válasz Sz_Pisti #5508. hozzászólására
Ha rájelentkezik a szomszéd akkor az övé. Úgy nem számít harmadik személynek. Egy jó darabig én sem hittem hogy így van.
Válasz Büresz #5507. hozzászólására
de a szomszéd már harmadik személy, akkor őt a tulajdonostárs megelőzi, nem?
Válasz quercuserdesz #5506. hozzászólására
Persze, de ha két tul.társ vesz egymástól akkor beelőzi egy szomszéd.
Válasz Büresz #5504. hozzászólására
A tulajdonostársak nincsenek elzárva a lehetőségtől, hogy földművesek legyenek. És akkor gyakorlatilag csak egy másik tulajdonostárs előzheti meg.
Válasz melcsi0 #5501. hozzászólására
Nincs ilyen jogszabály.
Válasz Pont #5503. hozzászólására
Úgy tűnik pontosan így van. Egy helybeli vagy egy szomszéd beelőzi tul.társat. Röhely.